引言：得益于美联储暂停加息的言论释放与跌深反抽的需要，近期美股市场显著反弹，但是投资者仍然对2018年底美股的大幅修正心有余悸。由于经济衰退迹象明显，股市波动剧烈，房地产价格下修，风险较大的投资品种常常会导致持有者“睡不着觉”，而投资者正在把视野转向一类新的投资品类。
这一投资品类就是以房租作为基础资产的房地产投资信托基金（REITs），近期一系列数据显示，全美房租正在快速走高，而这类资产分红主要来源于租金，美国是REITs最成熟的市场。宝诚金控商学院首席培训官蔡宇分析指出”在全球经济低迷不振，FED加息前景不明朗的大背景下，房地产投资信托基金（REITs），特别是住宅型REITs由于其具备收益稳定、风险较小、流动性高等特点，将非常具有投资价值。REITs受商业周期和市场波动影响很小，即使在911时期，受恐怖袭击影响下的美国纽约房价暴跌，但是租金依旧保持高位增长。”
租金涨势明显
房地产研究机构Zillow近期发布的报告显示，居民（家庭）将收入的32%以上用于房租的美国地区数量正在快速增加，美国15%的居民居住的地区租金平均比美国其他地区高出29%。
Zillow分析师表示，全美租金上涨的趋势十分明显，在过去的五年里，美国的租金水平中位数上升了11%，很多在美国收入中位数水平之上的居民将其收入的28%用于支付租金。Zillow警告称，当租房负担超过收入的22%时，会导致社区更多的人无家可归。如果租金负担超过收入的32%，就会导致无家可归率的快速上升。
研究人士表示，美国可租房源特别是公寓的数量低于预期，美国经济、美联储货币政策和资本市场的状况也影响了租金水平。考虑到美联储继续加息的概率较高，高房价以及供给不足短期内难以改善，预计美国租金涨势仍将持续。
住宅型REITs被看好
REITs分红主要来源于租金，即便银行利率上升会影响到地产价格与市场买气，但是不会影响REITs收益。宝诚金控商学院首席培训官蔡宇预计，由于美国公寓入住率已经达到95%以上，上升空间很小，所以租金上涨将是推高住宅型REITs的主要推力。分红型股票持有者每季度可以得到一次分红，而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分红，投资者可以放心持有，“躺着数钱”。
摩根大通发布的2019年REITs研究报告预测，2019年REITs的总回报率预计约为10%，其中包括约4%的股息，估值有望增长约3%。摩根大通称，如果未来市场“风险消除”，REITs将因为市场风格转换被更多视为“防御性”资产，而现在恰好是介入的不错时机。报告表示，最看好住宅类REITs，因为“需求广泛”。
“千禧一代”居民更倾向于组成新的家庭，并带动住房需求。考虑到近期住房销售活动的低迷、更高的抵押贷款利率、更高的房产税等因素，房市状况更有利于租房市场。简单地说，“更多家庭正在组成，但是他们更多倾向不买房”。
市场专业人士普遍认为，如果美联储加息周期已至尾声，REITs将是未来前景最有利的资产类别之一，特别是REITs2018年第三季财报表现普遍优于预期。在当前财报季，当许多行业的企业下调未来业绩预期时，预估REITs在2019年的业绩将加速增长，其中住宅型REITs具有相对更高的成长性，目前对于长线资金来说是很好的进场机会。
本文来源：北国网
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