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口袋理财:今年全国楼市调控444次,房价松动了吗?

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今年以来国内楼市调控继续收紧,根据中原地产研究中心公布的统计数据显示,12月房地产市场调控合计14次,其政策内容基本是规范市场。虽然本月调控次数不多,但口袋理财了解到,如果算上前11个月国内楼市的调控次数,这一数据就大的“惊人”。据相关机构统计,全国2018年房地产各种调控政策已多达444次,刷新历史调控记录,成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

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调控了444次,楼市都要快“死死死”了,那么房价最终跌了吗?

12月18日,国家统计局发布的70城市房价显示,15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳,多数热点城市房价已低于去年同期价格水平。

上海二手房指数办公室发布的数据则显示,上海二手房指数已经连接11个月环比下行。

口袋理财小编认为,不可否认,在限购限贷等多个政策的限制下,2018年的房地产市场确实让人感受到一丝“凉意”,这种“凉意”不仅体现在交易价格上的下滑,整个成交量亦是呈现了明显下降的姿态。11月份,受监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比持平,同比下降11%,11月上海二手房成交量为1.3万套,与2016年同期相比近腰斩。而今年的“金九银十”更为惨淡,以深圳地区为例,新房、二手房量价不仅全面失守,出现实质性的下跌,更出现了新房的降价打折,以及二手房业主的大幅降价抛售等现象。

值得注意的是,今年已经有10家房产开发商因资金问题而破产。其中热点城市居多,如重庆有4家、安徽2家、广州1家,一些传统的中小型开发商正面临着巨大的挑战。

连房地产巨头万科都喊出了“活下去”,可想而知今年房企的日子并不好过。

与此同时,卖房的今年不好卖了,对买房的人来说日子同样不咋地。

口袋理财了解到,先是房贷利率创下连续22个月上涨的尴尬记录,直到上月这一情况才“刹住了车”,11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,但同比仍然上升了6.53%。

对于购房者来说,在满足了限购限贷等条件后,又要面临节节走高的房贷利率,从某种程度上看,那“丁点”走低的房价最终还是被房贷利息给吃掉了,更有不少购房者的成本并不前几年买房的低,只不过以前是给开发商了,如今是贡献给了银行。

对于还未上车仍在观望的购房者来说,目前这个节点又是尴尬至极:一方面房价确实有隐隐松动的迹象,另一方面却要考虑未来房贷利率还会不会进一步走高的可能。

口袋理财小编之前做过一个计算,彼时房贷利率是连涨了20个月,全国首套平均是5.69%,以100万30年期等额本息还款的方式来看,当时需要偿还100万本金+108.7万利息,总计还款额度达208.7万余元,购房者支付利息的数额超过了本金;按照4.9%基准利率来计算,则需要偿还100万本金+91万多利息,总计还款额度达191万余元。购房者需要支付的利息并未超过本金,而由于房贷利率的上涨,目前按揭买房需要比之前多付出17万利息。

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按照这个平均值计算的结果来看,如果一套房子的下跌价格没有超过17万,那么购房者付出的成本就要比前几年高,反之才能算是“买到即赚到”。

口袋理财小编认为,作为一个普通老百姓,要在上述两个选择中挑对“方向”并不容易,明年房价是继续跌还是稳住,房贷利率是稳住还是继续涨都不是我们能判断出来的。那么,我们来看看官方又是怎么说的。

12月24日,住建部对2019年工作内容作出了规划;

一是以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展;

二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系;

三是以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板;

四是以提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力为重点,着力提升城市承载力和系统化水平;

五是以贯彻新发展理念为引领,促进城市高质量建设发展;

六是以集中力量解决群众关注的民生实事为着力点,提升城市品质;

七是以改善农村住房条件和居住环境为中心,提升乡村宜居水平;

八是以发展新型建造方式为重点,深入推进建筑业供给侧结构性改革;

九是以工程建设项目审批制度改革为切入点,优化营商环境;

十是以加强党的政治建设为统领,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。 

总体来看,明年稳定总需求将成为政策微调的主基调,调控政策的目的是防止房地产价格大起大落,围绕着市场价格进行理性回归。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样不是稳定。


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