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【法治易读】业主侵占公共空间该如何处理

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

【案情经过】

A业主住在20层,B业主住在21层,双层楼有露台,单层楼没有露台,居住在21楼的业主私自在20楼业主的露台上空搭建房屋, B业主的行为经行政执法部门鉴定构成非法占用公共空间,A业主找到物业沟通,物业却置之不理,A业主应如何维权?本期栏目邀请北京盈科(沈阳)律师事务所祝佳鑫律师进行解读。


【律师意见】

B业主私自占用公共空间进行违章加建的行为已对其他业主构成侵犯,维权方式如下:

1.A业主可要求B业主拆除违章加建,将公共空间恢复原状。

2.如侵权业主继续占用公共空间,可向小区物业投诉,要求物业协助解决。

3.如物业未进行有效解决,可向业主委员会投诉反馈,要求业委会督促侵权业主或要求业主委员会作为诉讼主体进行诉讼。

4.如业主委员会未进行有效解决,可向社区居委会、房地产行政主管部门进行投诉。

5.如均未得到有效解决,被侵权的业主可在搜集相关证据材料后向法院提起诉讼,要求对方拆除违章加建,将公共空间恢复原状。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十六条 业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分行为的,可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。

物业管理条例第六十三条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

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