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【法治易读】买到手的房屋被查封了怎么办

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

近年来,屡屡发生房子买到手,甚至已经入住了一段时间,仅差没有办理房屋过户一道手续,突然发现房子被法院查封的情况。遇到这样的情况,该怎么处理?在法律上又有哪些规定呢?本期栏目邀请辽宁煤都律师事务所曹阳律师结合案例进行解读。


【案件情况】

2013年11月6日,于珊珊与兴驿置业公司签订《商品房买卖合同》,合同载明:于珊珊购买的房屋为温馨家园A1幢2单元301号房屋,总价款723582元整,已付全款。2014年6月18日,兴驿置业公司给于珊珊出具《入住通知单》。于珊珊就案涉房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费的时间为2014年6月18日。

2012年12月,兴驿置业公司与长安国际信托股份有限公司签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》,约定兴驿置业公司将信托财产及权益(包括诉讼双方诉争的房屋)抵押给长安信托公司,并办理了抵押登记;同时双方签订《信托委托合同》,约定抵押权人长安信托公司,委托抵押人兴驿置业公司代理其提供收入清收服务,包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。

2012年,兴驿置业公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。于珊珊至今未办理房屋过户登记手续。

争议焦点:于珊珊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院认为:依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

1.关于购房合同的效力问题。于珊珊与兴驿置业公司签订了《商品房买卖合同》、2014年6月17日于珊珊与兴驿置业公司签订的《产权认购协议书》、2014年6月18日兴驿置业公司给于珊珊出具的《入住通知单》以及于珊珊办理入住等相关证据,可以认定于珊珊与兴驿置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

(二)关于是否合法占有的问题。于珊珊向法庭提交了《入住通知单》、物业费收据、水电气费收据、电梯费收据、装修保证金收据,2014年6月18日,兴驿置业公司给于珊珊出具《入住通知单》。于珊珊就案涉房屋到物业公司办理入住时间、领取钥匙时间、首次缴纳物业费的时间为2014年6月18日。故于珊珊在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。

(三)关于于珊珊是否已支付全部购房款的问题。通过于珊珊向法院提交的转账记录,证明于珊珊于2014年6月17日已经向兴驿置业公司指定的工作人员支付了购房款723582元,故可以认定于珊珊已足额支付购房款。

(四)关于未办理过户登记手续的过错问题。兴驿置业公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、信托委托合同,以及不动产登记中心出具的情况说明证明兴驿置业公司有权出售案涉房屋,案涉房屋因兴驿置业公司设定在建工程抵押,且未办理不动产首次登记,故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。

最终结果:不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在某省某市某区的温馨家园A1幢2单元301号房屋。

【律师建议】

日常生活中经常可见卖房人因自身原因,出卖房屋后不能及时协助买房人办理房屋过户手续,卖房人因自身债务问题,被其他债权人诉讼至法院,同时其他债权人将还登记在卖房人名下的房屋申请查封。

此时,买房人需注意保存以下相关证据:1.购房合同;2.支付购房款的转账记录;3.办理入住手续的材料;4.交纳物业费、水、电、暖气费、网络费、电梯费、维修基金等费用的收据。5.其他相关证据。这样即可符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。拿起法律的武器,保护自己的房屋。

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