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【法治易读】房主拒绝按约定售出房屋,买方如何维权?民法典这样规定

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

看好了婚房,准备好了钱,临了人家不卖了……遇到这种情况该怎么办?先来看一个案例。

福建厦门,王二打算在姐姐王丽(皆为化名)居住的小区购买一套房子作为婚房,于是委托姐姐王丽为其物色合适的房屋。王丽在小区业主群中得知兰某的房屋要出售,便通过微信与其联系。王丽代表王二与兰某就房屋的出售、房屋售价等进行协商。同王二实地看房之后,王丽与王二确定购买该房屋,并表示可以先支付定金。而房主兰某表示,不收定金也会将房子以120万元的价格卖给王二,双方随即确定了签订书面合同的大致时间。王丽告诉兰某,自己的父母也从外地赶来看了房,并且设计好了房屋装修方案。王二已经准备好了购房款,同时将买婚房的事情告知了女方父母。然而,就在双方约定的签合同日期前,房主兰某却突然告诉王丽,因房屋价格波动太大,自己暂时不打算卖房,等以后涨价了再卖。王丽告诉兰某,家里为了该婚房已经支出了相关费用和成本,希望兰某再考虑一下,兰某坚决拒绝。

随后,王二向福建省厦门市思明区人民法院提起诉讼,要求兰某赔偿相关损失5万元。兰某辩称,双方没有签订任何协议,也没有收取定金,不应承担赔偿责任。

法院经审理后认为,当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式和其他形式,可采取要约、承诺方式或其他方式。根据王丽和房主兰某的微信聊天记录,其向兰某明确发出希望购买兰某房屋并与其订立书面房屋买卖合同的要约,兰某对此也作出同意该要约的意思表示,双方的合同关系成立。

王丽和兰某就购买案涉房屋及交易价格进行了磋商,并约定好签订正式的房屋买卖合同的时间。根据《中华人民共和国民法典》规定,该合同的性质属于预约合同。法院根据民法典关于预约合同违约责任的规定,认定兰某未按其承诺履行订立本约合同的行为构成违约,应赔偿王二相应损失。

法院综合考虑兰某的过错程度,王二的履约情况、相关成本损失、二手房交易市场风险等因素,酌情认定兰某应赔偿王二损失15000元。

法官:预约合同违约方赔偿守约方相关损失

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条确定了预约合同是以将来订立合同即本约合同为目的的合同形式,交易双方一旦成立预约合同关系,即受该合同的约束,违反合同义务同样要承担违约责任。

本案交易双方口头商量好要在某一时间签订书面买卖合同,符合民法典规定的预约合同的要式,双方间成立预约合同法律关系。后出卖方不愿意订立买卖合同,构成违约,应当承担相应的违约责任。

关于预约合同的责任承担,根据契约自由的精神,一般不会强制交易双方缔结本约合同,但违约方仍要对守约方为订立、履行合同支出的合理费用、机会损失等进行赔偿。

来源:河北高院

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