【法治易读】开发商卖给自己的庭院绿地不能随便使用？

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

庭院绿地作为不动产，其使用权归属须依房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。即使业主对该庭院绿地具有独占使用权，如该庭院绿地属小区绿地组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业合法权益。本期栏目结合辽宁百维律师事务所刘军律师结合案例进行分析。

【案例回顾】

徐某夫妇购买了一处带有庭院绿地的房屋。购买时，开发商口头承诺买房送庭院绿地，双方虽未写进合同，但该处房产是按私家绿地建造设计的。徐某入住后将该绿地废除，抹水泥，改成鱼池、花台。次年，物业公司认为徐某夫妇对自家庭院绿地的改造影响了小区统一美观，遂提起诉讼，要求恢复原状。

【法理透析】

1.业主与所在小区物业公司签订物业管理服务协议后，双方之间建立了物业管理服务合同关系。物业公司作为提供物业服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对违反业主公约及物业管理规定行为加以纠正，以维护小区正常物业管理秩序，维护小区全体业主共同利益。当业主不按整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定行为时，物业公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

2.即使从该庭院绿地建造设计情况看，该绿地看似仅供徐某一家使用，但依开发商口头承诺，尚不能认定徐某一家对所购房屋庭院绿地享有独占使用权。该绿地作为不动产，其使用权归属不能仅依现实占有、使用情况进行判断，须根据房屋买卖合同内容及物权登记情况加以确定。在买卖合同无记载、物权未登记情况下，只能认定徐某夫妇对该绿地享有一般使用权而非独占使用权。

3.根据业主公约及物业管理协议，徐某夫妇不能破坏其所购房屋庭院绿地，不能擅自对该绿地进行改造，即使其对该绿地享有独占使用权，鉴于该绿地属小区绿地组成部分，根据物权公益性原则，徐某夫妇使用该绿地时亦应遵守业主公约及物业管理协议中关于小区绿地管理规定，不得擅自破坏该绿地，损害小区其他业主合法权益，故徐某夫妇应当对绿地恢复原状。

给您提个醒：业主能否取得庭院绿地的独占使用权应当看权属登记以及买卖合同的具体约定，即便业主对绿地庭院享有独占的使用权亦不可以随意改变绿地的性质，侵害其他业主的公共利益。律师提醒，业主不能太任性，权利不可被滥用！