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【法治易读】疫情期间是否一定要减免房租?

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

因为疫情的影响,我们的生活发生一系列的变化,大街小巷不再热闹,没有了街边小吃摊,很多商铺歇业、停业,租客面临所租赁房屋无法开门营业、无法正常使用等情况,那么疫情期间房租可以减免吗?本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所李守鑫律师进行讲解。

根据《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》第六条:2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋,2022年减免6个月租金,其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金,对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主,2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。根据上述规定,非国有房屋租赁主体并不是一定要减免房租,而是鼓励在协商的基础上来共同分担疫情期间所带来的损失。

根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定。根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。也就是说如果因疫情或疫情防控措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行,或者继续按照原租赁合同约定的租金标准履行,将产生对另一方显失公平的结果时,可以部分免除承租人的责任,即部分减少承租人租金的方式来平衡双方当事人的利益。虽然新冠疫情属于不可抗力,但在租赁合同法律关系中采用不可抗力依据作为减免租金的法律依据,是有条件的,具体分三种情况:

1.所租赁的是商品房住宅、生活超市等,在疫情中不受影响或受影响很小,不适用不可抗力,在法律上无减免租金的法定义务。

2.相关部门没有要求强制要求关停,但受影响较大的,租客仍继续使用房屋的,不适用不可抗力,可适用公平原则,酌情减免部分租金。

3.为防治疫情而被相关部门采取行政措施停业关门的,租赁合同可以适用不可抗力原则,可以适当减免租金。

总体来说,疫情期间的房租减免是因人而异、视情况而定的,在房租减免的这个问题上是可以由双方协商来进行处理,特别是减免的实际数额上,可以结合实际的原因来进行认定。疫情无情人有情,对于疫情期间的房租减免问题,希望大家心平气和的处理矛盾,双方互相理解,以和为贵的原则,把损失最小化。

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