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【法治易读】业主未办理入住手续是否需要交物业费

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

小李在某小区新买了一套住房,但是并未办理入住手续,房屋一直闲置。三年后,小李准备装修该房屋居住,却被物业告知应先将拖欠的物业费补齐。小李认为,自己没有进户,也没有享受到物业公司的任何服务,不应交纳物业费。那么小李的说法正确吗?小李未进户期间的物业费需要交纳吗?本期栏目邀请辽宁日泽律师事务所王莹律师进行分析。

【律师分析】

小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等,无论业主是否入住,即使房屋空置,也应当交纳相应物业费。小李虽然没有办理入住手续,但房屋在公共维护、清扫等费用依然存在,不管是否入住都需要交纳物业费。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的,具有公共性和整体性,涉及全体业主和整个小区的公共利益,在效用上具有不可分割性和依赖性。小李若认为自己没有享受到物业公司的任何服务而不交纳物业费,这样的做法会给物业公司和多数业主造成损害,因此不能以没有享受到物业服务为由拒绝交纳物业费。

但是,如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的,导致业主损失,业主可以要求物业进行赔偿。比如:小区门禁损坏后物业未及时修复,未设保安室,亦无保安巡查,或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因导致业主财物被偷窃的,可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位,为重大瑕疵,可以减免物业费,也可以要求物业进行赔偿。

【法律规定】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

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