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【法治易读】楼上漏水楼下遭殃,该找谁负责赔偿

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

如今,越来越多的人住进高楼大厦,与此同时烦恼也随之而来,如楼房隔音效果不好、空调外挂挡光漏水、楼上漏水楼下上水出现问题等等。那么,遇到楼上漏水,楼下该怎么解决呢?该找谁赔偿?又要搜集哪些证据材料?本期栏目邀请北京隆安(沈阳)律师事务所王会森律师进行解读。


【基本案情】

李某系某置地公司开发一小区业主,其入住后,楼上房屋被该置地公司出售给了郑某。郑某与置地公司所签订商品房买卖合同约定,交房时(供暖)管线铺设进户,在正常使用情况下,置地公司自交付之日起,在供热与供冷系统2个采暖期、供冷期内免费承担维修责任。2016年4月,置地公司向郑某交房。2019年10月,郑某第一次申请开通暖气供热。同年11月19日,楼下李某发现其卧室吊灯处漏水,遂通过物业公司联系楼上住户郑某查找原因,经勘查系郑某卧室地下暖气管道漏水,漏水管道处缠有绿色胶带。经鉴定,李某遭受的损失为43400元,其诉至法院请求置地公司、郑某、物业公司给予赔偿。置地公司答辩主张,郑某房屋自交房起已过两个供暖季,保修期限已过,其不应承担赔偿责任。物业公司主张,漏水处非物业管理的公共区域,其不应承担赔偿责任。郑某则主张地暖管道存在质量问题,非其装修所致。

一审法院认为,室内破损管道深埋于地下,缠有绿色胶带,且郑某装修仅进行木地板铺设,根据常理不会改变地下管道的现状,而漏水发生于郑某房屋第一次供暖试水阶段。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和合同约定,供热设施的保修期不得低于两个采暖供热期,在保修期内,供热设施发生质量问题的,建设单位应当履行保修义务。因房屋漏水管道深埋于地面以下,如未供暖使用不能发现漏水问题,故2个供暖季应作实际使用两个供暖季理解为宜。郑某房屋地暖管线未过保修期,置地公司应当赔偿李某损失,遂依法判决置地公司赔偿李某损失23982元,驳回李某对郑某和物业赔偿损失的诉讼请求。置地公司不服,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

【法律分析】

一、发现漏水后,应该怎么处理?

1.及时联系楼上业主、物业及给排水等相关管理部门,做好隔断,避免侵权状态持续进行。根据民法典第二百八十八条规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。对于邻里截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。楼上业主有义务协助配合楼下业主关闭水阀、查找原因。如不配合可找物业、社区、报警等。

2.查明漏水原因,查清情况再做判断,明确过错责任承担方。

3.对于自己遭到侵害的状态及损失结果做好拍照、录像、公证等证据留存。

二、对于漏水造成的损失,又该找谁索赔?

民法典第一千一百六十五条:行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条:侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人 承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

查找漏水原因很重要,根据过错确定侵权行为人即赔偿主体。如果因为楼上业主原因导致漏水,如私自拆改给排水管道、供热供冷系统且质量不合格;疏忽大意未关排水阀门;管道年久失修等,那么楼上业主应该承担维修及损失赔偿责任。如果漏水系统还在保修期,非楼上业主原因,那么开发商应该对建筑质量不合格负责维修和损失赔偿。如果系公共区域给排水设施保修期后年久失修,物业应该承担维修及损失赔偿责任。

不能确定漏水原因,楼上业主不配合查找解决的,楼下业主可对楼上业主、开发商、物业公司同时提起诉讼,可申请房屋质量检验部门对漏水原因及应如何修补作出鉴定,可申请评估公司对损失结果进行评估。

【法律规定】

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了,正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是:屋面漏水,保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏,保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落,保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙,保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏,由房地产开发商免费维修,因商品房存在质量问题,保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响,购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意,因住户不当使用或擅自改动结构,设备位置和不当装修等造成的质量损失,开发商不承担保修责任。

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