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【法治易读】与无权处分人签订房屋买卖合同是否有效

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

近日,电视剧《人世间》热播引起了全民讨论热潮,这部电视剧演绎了以周家祖孙三代人为代表的普通工人家庭,在新中国成立初期到二十一世纪的跌宕起伏人生经历。世事变迁,但《人世间》中的法律问题依然值得我们共同探讨,本期栏目邀请辽宁安行律师事务所郭薇律师结合民法典聊一聊关于《人世间》中周秉坤买房被骗是否需要腾房的法律问题。


剧中,周秉昆从自称是房屋所有权人手中购买了一套房屋,并支付了购房款,办理了房屋所有权登记手续。但在居住多年后房管部门要求其腾房,称当时办理登记的人员是临时工,不了解房屋实际情况,撤销房屋所有权登记,导致周秉坤一家搬出了其购买的房屋。

那么,如果适用当下的法律规定周秉坤与无权处分人签订了房屋买卖合同,是否具有法律上的效力呢?

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

民法典第五百九十七条第一款规定:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。解除合同是以合同合法有效为前提的,因此,买卖合同不因无权处分而无效。

民法典第五百九十七条第一款规定:因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

解除合同是以合同合法有效为前提的,因此买卖合同不因无权处分而无效。根据《人世间》剧情可知,周秉坤在与无权处分人签订房屋买卖合同时,对卖房人系无权处分房屋并不知情,并且支付了合理的对价,同时也办理了房屋产权过户登记,符合法律规定的善意取得,依法取得了该房屋的所有权。房管部门无权要求其搬离合法购入的房屋,周秉坤更无需腾房。

但剧中的周秉坤处于我们国家改革开放初期,法律法规还并未健全,直至1999年合同法第五十一条关于无权处分合同的效力规定,根据该条款之规定,除经由权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权外,无权处分合同不发生法律行为之效力,属绝对无效。所以依据当时的时代背景,周秉坤一家被迫腾房也符合规定。

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