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【法治易读】关于物业费的那些事

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

【案情介绍】

某园区业主单某某拖欠物业费多年,物业公司依法诉请业主单某某支付物业费及电梯服务费用。单某某指出,多年未交物业费的原因是房屋存在质量问题,多次与物业公司沟通协商解决,物业修缮后仍不能彻底解决,加之经常有园区其他业主在其所属的单元门前倾倒生活垃圾,认为物业打扫不及时,故一直拖欠物业服务费。

根据民法典第九百四十四条规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接收或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所费临泽律师进行分析。

(一)业主应当按照约定支付物业费的义务

物业服务合同是双务有偿合同,业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费,是其最基本最核心的合同义务。业主违反该义务的,应当承当相应的法律责任。

实践中物业费纠纷产生的问题:

1.缴纳主体:不论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同,都应当以房屋交付作为业主开始承担物业费的时间点。在房屋交付或者交付业主之前,物业费应当由建设单位缴纳;在出售或者交付业主之后,则应当由业主缴纳物业费。

如果在房屋交付后,业主未实际入住房屋,是否需要缴纳物业费?在此情况下,业主依然应当缴纳物业费。房屋交付后,业主实际占有,即便未实际入住,物业服务人仍然要按照约定向其提供服务,业主不能以自己未实际入住作为拒绝缴纳物业费的理由。

2.物业费收取范围、标准和方法

实践中,物业费的收取往往是按业主房屋的建筑面积计算的,缴纳方式一般为一次性缴纳。

物业服务人不得违规收费,具体包括:一是擅自扩大收费范围,即物业服务人违反合同约定、法律法规的规定收取额外费用。二是擅自提高收费标准,即物业服务人违反法律、行政法规、部门规章等关于物业费收取的有关规定或者行业标准收取高额物业费。三是重复收费,即物业服务人收取的物业费中原本就包含了有关项目的费用,但物业服务人又针对该项目向业主另行收费。若物业服务人违反上述几项规定的,业主可以向法院提起诉讼。

3.关于物业服务合同终止后物业费的缴纳

一般情况下,物业服务人不得请求物业合同终止后的物业费,而且如果物业服务人给业主造成损失的,还应当赔偿业主的损失。实践中,原物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,而业主继续接受物业服务的,即使当事人自此期间没有订立正式的物业服务合同,业主仍有义务支付相应的报酬。其法理依据在于,双方当事人之间实际上形成了一种事实合同关系,或者说双方当事人以默示的方式变更了物业服务合同,延长了物业服务期限。

(二)业主违法约定逾期不支付物业费的违约责任

业主拖欠物业费的现象比较普遍,需要满足以下几个要件:一是业主逾期未支付,二是欠缺正当事由,三是物业服务人进行了催告。实践中,业主拒不支付的理由五花八门,例如:以未接收或者无需接受相关物业服务为抗辩理由;再如业主以不产生生活垃圾,或者将垃圾带离到园区之外的转运站为由,拒绝支付物业服务合同中约定的所包含的垃圾清运费用;还有的业主提出:同时为多套房屋的业主,以其空置房屋为由而主张免除支付物业服务费。诸如此类,均不能成为业主拒不支付物业服务费的正当理由。

(三)物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费

作为物业公司一方,对于经合理催告拒不缴纳物业费的业主,不应采取停止供应水、电、热、燃气等措施,否则造成业主损失的,应当承担相应的赔偿责任。

在本例中,单某某主张房屋存在质量问题,不属于民法典第九百四十四条的规定事由,可通过另行起诉的方式维护自身权益,其应当支付拖欠多年的物业费用及电梯服务费。关于生活垃圾问题及时向业主大会反映或与物业协商,妥善解决,消除矛盾。

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