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【法治易读】房屋“托管”后租金难收,应向谁主张权利?

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

将房屋委托给中介公司代理出租,房子租出去了,租金却迟迟收不到,应向谁主张租金?本期栏目邀请辽宁盛恒律师事务所邢杨律师进行解读。


【案例】

2021年3月,小张与A公司签订《委托管理合同》,小张将其所有的一套房屋托管给A公司,约定A公司代理小张办理房屋的出租事宜。A公司的代理事宜包括代小张签署、变更房屋租赁合同,代收取租金、押金费用等。2021年4月,A公司作为房屋出租代管机构与小李签订了《房屋租赁合同》,小李核实了小张的授权委托书及房产证后,向A公司交纳了全部租金及押金共计2万余元。但A公司并未向小张支付房租且对小张避而不见,最后甚至人去楼空。小张以本人未亲自与小李签订租房合同且未收到房租为由将小李诉至法院,要求小李支付房屋租金。法院开庭审理了此案。最终,法院判决驳回小张的诉讼请求。

【律师解读】

小李与A公司之间所签订的《房屋租赁合同》,小张与A公司签订的《委托管理合同》,是双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,应受法律保护。A公司作为受托人,在委托人小张的授权范围内与小李订立《房屋租赁合同》,且小李对A公司与小张之间的代理关系亦是知情,故该协议直接约束委托人小张和小李。小李已向A公司缴纳了房租,故小张无权要求小李再次向其交纳房租。A公司未按《委托管理合同》约定向小张给付租金属违约行为,小张有权要求A公司给付租金。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第九百二十五条 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

第一百六十二条 代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。

第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

第九百二十六条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是,第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但是第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

第九百二十九条 有偿的委托合同,因受托人的过错造成委托人损失的,委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的,委托人可以请求赔偿损失。

受托人超越权限造成委托人损失的,应当赔偿损失。

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