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【法治易读】为规避限购“借名买房”行不通了

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

本期栏目邀请北京隆安(沈阳)律师事务所孙焱磊律师结合案例讲解“借名买房”。


【案情简介】

为规避限购政策,不具备再次购房资格的孙某与朋友张某签订了“借名买房”协议,孙某以按揭的形式用张某名义购买商品房一套,房屋首付款及贷款等费用均由孙某实际支付,收房后孙某入住使用该房屋。后张某要求孙某搬离房屋,双方诉至法院。那么房屋的实际购买人孙某能否取得该房屋所有权?最高人民法院(2020)最高法民再328号裁判文书已明确规避限购政策借名买房的,合同应认定为无效。

【法律分析】

一、孙某借用张某的名义购买房屋并支付了购房款,孙某与张某之间存在“借名买房”合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款,违背公序良俗的民事法律行为无效。孙某在不具备再次购房资格的情况下,为了规避当地限购政策与张某签订的“借名买房”协议无效。且事后孙某也未通过出卖其名下原有房产等方式消除限购政策的限制,补正合同效力,故本案中孙某无法取得案涉房屋所有权。

二、本案孙某及张某对于规避限购政策“借名买房”行为的无效,均有过错,对造成的损失,双方均应承担责任。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条,无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。孙某应腾退房屋给张某。张某应返还购房款,并对因房屋升值所产生的收益及契税、公共维修基金、房屋装修、天然气入户、有线电视入网等费用按照其过错程度给予孙某相应补偿。

【律师提醒】

限购政策的出台,是为了稳定房价,抑制投机性购房,从而保障城镇居民刚需住房需求。司法势必会对于规避限购政策的行为加以限制。非规避“限购政策”和购买“保障性住房”的借名人应如何维护自己合法权益:

1.借名人与出名人之间一定要签订好书面“借名买房”协议,明确购买房屋的实际出资人与权利人。

2.借名人需保留好实际出资、还贷、购房合同、购房发票、契税、房产证、物业费发票等凭证资料的原件。

3.借名人尽可能在购房交易过程中留有自己身份信息。

4.如果房屋已经取得产权证明,可要求出名人将该套房屋办理抵押登记,抵押给借名人,防止出名人后续将该套房屋抵押、出售给他人。

5.借名人一旦符合过户条件,尽快与出名人办理房屋过户手续。

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