网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。
近年来，一些开发商出现债务危机，拖欠工程款、银行贷款逾期、融资渠道不畅，甚至有个别知名房企暴雷。业主购买的商品房因开发商对外负债而被法院查封的情况下，购房者是否可以主张享有房屋的所有权进而排除法院的强制执行呢？本期栏目邀请北京隆安（沈阳）律师事务所闫璐律师结合案例进行解读。
【案情简介】
2014年底，孔某购买了某房企开发的商品房六处，签订了《商品房买卖合同》并全额支付了购房款，《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年5月1日前。然而该房企因拖欠债务被其他公司起诉，法院在2015年1月20日对孔某购买的房屋采取了查封措施，孔某得知后提出执行异议，在异议被驳回后提起了执行异议之诉，后经过执行异议之诉一审判决驳回后，孔某上诉到最高人民法院。
【法院认为】
法院经审理认为，本案争议的焦点问题是：孔某对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，孔某虽然与房企已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施。在法院查封之前孔某并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔某排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。孔某上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。经审查，孔某与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人的房屋仅作商业使用”，并非用于居住。孔某上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔某称其经常居住地并非案涉房屋所在地，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔某主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，因涉案房屋并未办理所有权过户登记，孔某仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发商履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【律师分析】
购房者无论是在购买商品房还是二手存量房时，一定注意操作以下几个步骤，维护自身合法权益。
一、签订书面购房合同，购买商品房需在30日内办理商品房合同网签备案；二手房需在签订合同前，前往不动产登记中心查询房屋是否无抵押、无查封，是否二套房限售范围等，以防后续无法及时办理产权过户手续。
二、支付购房款项时尽量以银行转账方式，保留支付凭证。
三、关注购房合同约定的交房日期，尽快收房，实际占用房屋状态，有利于主张房屋所有权并排除执行。
四、关注购房合同约定的办证时间，尽快办理缴纳契税并办理不动产登记证书，切记不动产物权以登记为生效要件。未经登记，房屋所有权还未设立和转让。
购房对任何家庭来说都是一件头等大事，闫律师希望通过“法治易读”普法专栏，提醒并帮助广大购房者懂法、用法，维护合法权益。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
【限售政策】
《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》（沈政办发〔2017〕59号）：在三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内，本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。非本市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易；购买二手住房的，自《不动产权证书》登记日期起满2年可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的限售住房，不受前款规定限制。因家庭成员患大病重病、子女就学等急需资金支付医疗费、学费的，经房屋所有权人申请，不动产登记部门可解除其限售住房的限制。
本文来源：辽宁普法
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