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【法治易读】借名买房需谨慎 法律风险要防范

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

为了规避城市限购政策、贷款政策或者为了减少相应税费等,购房人隐藏真实信息,借用他人名义购买房屋的行为屡见不鲜。但借名买房行为存在较大法律风险,极易发生法律纠纷。本期栏目邀请北京隆安(沈阳)律师事务所武新路律师结合案例进行分析。


【基本案情】

2018年,刘女士想在上海买房,由于自己没有购房资格,便找到姑姑,两人签订了一份书面协议,约定由刘女士出资,以姑姑的名义购买一套普通商品房,待刘女士或其子女具有上海户口后,姑姑将房屋过户至刘女士或者其子女名下。2019年,刘女士的姑姑去世,姑父不承认刘女士与姑姑之间的协议,不认可房屋是刘女士的财产,起诉要求法院判令房屋由他继承。刘女士提出反诉,要求确认房屋所有权归其所有。

【裁判结果】

法院在审理后确认了刘女士与姑姑的借名买房协议,刘女士的姑姑去世,其姑父作为刘女士的继承人,应当承继合同中的义务。刘女士可以要求其姑父继续履行其与姑姑之间的借名购房合同,协助办理产权过户手续。但刘女士的反诉请求却是要求确认房屋所有权归其所有。因刘女士对该房屋仅享有债权请求权,故本案中刘女士要求确认房屋所有权归其所有的反诉请求,未获得法院支持。刘女士要求姑父协助过户的主张,可另行解决。

【律师建议】

借名买房面临着诸多的风险,如名义购房者反悔,实际购房人如何取得房屋产权或取回购房款;或者名义购房人成为被执行人,法院将涉案房屋予以查封或者拍卖,实际购房人利益如何保障?建议购房者尽量通过正规方式买房,实在迫不得己的情况下,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,购房者在借名买房前应与名义购房人签订书面借名买房协议,明确约定房款数额,还款方式,交房、过户时间等以及一房多卖或者因名义购房人的个人行为导致无法过户等情形下的违约责任。另外,对双方商谈、签字过程予以录音、录像等,并且要保管好购房手续、付款证明、缴款发票等书面证据材料,以防范相应法律风险。

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