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【法治易读】购房后房价大跌,该如何减损

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网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

本期栏目邀请辽宁华恩律师事务所张克昊律师分析购房后遇到降价该怎么办。


2021年初至今,沈阳部分楼盘出现价格大幅波动态势,从上半年的市场普涨到下半年的市场价格普跌,部分开发公司旗下所售楼盘价格出现短时间暴跌的情况,购房者纷纷认为自身利益受损,通过各种途径向开发商表示不满。对于普通购房者,几小时损失“一个房子首付”,尤其是在降价之前按照原价购买的,听到这个消息确实无法放平心态,“逢降必闹”成了楼市的一种常态。

今年8月,购房者拿着大喇叭在某售楼处高喊“退房”“买房就降价,精装还不好”……过激者甚至对现场沙盘进行打砸,阻拦销售。采取过激行为以求获取赔偿的行为不可取,非但不会对当前情况有所助益,反而会因过激行为使自身陷入违法风险。

事件发生后,沈阳市沈北新区房产局对各房地产售楼处下达的通知文件中提到,受市场环境影响,目前沈北新区房价出现了较大波动,严重干扰了沈北新区房产市场销售和营商环境。区委、区政府指示要求中提到,检查各售楼处销售价格是否存在低于备案价的情况进行销售,有没有私自降价销售行为,对已经降价销售的房源要说明情况。

沈阳市苏家屯区政府在沈阳市政府网站“市长信箱”回复市民投诉“某楼盘恶意降价”时提到:按照沈阳市出台的“沈八条”规定,商品房在销售时要在备案价格的合理区间内进行销售,超出备案价格的合理区间,将不予以备案,因此低价购房者超出备案价合理区间的是不能进行备案的。同时,市、区两级房产部门已对部分楼盘特价销售行为紧急叫停。

根据2020年9月6日,沈阳市房产局联合八部门共同签发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈房发〔2020〕14号)提到,以项目为单位,实时监测商品住房销售价格运行情况,项目价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人,要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正,逾期未改正的,暂停该项目网签系统,改正后予以恢复。停止低于备案价销售行为,对已经低于备案价销售的房源予以回收。因此也建议购房者在入手低价房源时谨慎考量,评估投资风险。

律师认为,房屋买卖是一种交易自由、风险自负的市场行为,从投资角度来说,任何商品交易都不可避免蕴含着一定的风险,交易完成后也都有涨跌的可能,一旦交易达成,其实相当于接受了未来价格的波动风险。房价上涨,购房者无需补偿开发商;同理,当房价下降时,购房者也难以归咎于开发商。

从法律上讲,商品房买卖是购房者与开发商之间的买卖契约行为,解除契约遵循法律解除和约定解除两种方式。因此只有存在不可抗力、无法履行、经催告后未履行等情形时,购房者才能向其要求解除合同,一般情况下购房者在认购房屋时并不存在上述法定情形,故难以适用法定解除。另一方面,如果购房者与开发商在合同中明确约定房价下降可退房或给予房屋差价补偿,或是有证据证明开发商曾在购房前承诺上述补偿时,才可要求开发商退房或给予补偿。一般情况下购房合同并不会对房价波动补偿有所约定,故购房者也难以通过合同约定的方式,解除合同或索取补偿。

因房价下降造成的投资损失,依据购房者购房情况可以采取以下几种措施进行减损。

第一种情况,购房者已经同开发商签订了《认购书》及交付定金等预付款项时,在充分计算房价波动可能造成的损失时,购房者可选择放弃购房计划。此时,购房者可先与开发商协商,协商退回或是部分退回已缴纳的款项。若协商不成,购房者在评估现状后,可以选择放弃定金、预付款等款项,放弃本次购房计划。此时的损失仅限于交付的定金以及预付款。

第二种情况,购房者已签订《商品房买卖合同》,缴纳购房款但产权证尚未办理,此时违约需承担较大风险。首先,购房者解除合同应当承担相应的违约责任;其次,如果开发商存在资金不充足、诚信度不高的情况,有可能存在开发商同意退房却难以索回购房款项,或是开发商在取回房屋后再行出售甚至卷款潜逃,造成即使赢了诉讼也无法执行的僵局。因此,建议购房者确定放弃购买房屋时与开发商充分协商,必要时可以做出一定的妥协和让步,尽快拿到退房款较稳妥。

第三种情况,已经办理房产证的,无法退房。此时房屋已交付购房者并办理不动产权证,如无正当理由则只能作为房屋的合法所有权人继续持有房屋。

综上,购房者可以根据自己购房的实际情况,分析解除合同的利弊损失,选择出能够最大程度挽回或减损自己损失的解决方式。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第562条  当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

第563条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第577条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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