网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。
【案情介绍】
李女士系某小区业主,因不满意小区物业公司服务,认为物业公司对小区垃圾没有进行及时清理,对园区内的设施也未按时维护,导致园区环境脏乱差,便在第二年度拒缴物业费。隔月,李女士发现自己的门禁卡被物业公司停用了,园区大门进不去,更不用说刷电梯回家了。物业公司称,李女士未缴纳物业费,取消李女士门禁卡的权限是催缴物业费的无奈之举。李女士认为即使欠缴物业费,物业公司也无权停用其门禁卡,欲将物业公司起诉至法院。
李女士的起诉是否有法律依据?物业公司的做法是否合理?民法典对于相关问题是如何规定的?本期栏目邀请北京隆安(沈阳)律师事务所徐乐(实习)律师进行解读。
【律师解读】
李女士是小区的业主,是房屋所有权人。根据民法典第二百四十条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。小区物业公司的做法违反法律,停用门禁卡的行为一方面限制业主的所有权和使用权,侵犯了业主对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利,导致业主回家困难或者进不去家门。另一方面从法律关系上来说,欠缴物业费是基于合同关系,而停用门禁卡违反的是物权的相关法律,二者间不存在必然联系。所以小区物业公司无权通过停用业主门禁卡的方式催缴物业费。
另外,根据民法典第九百九十四条明确规定,业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业合同为由拒绝支付物业费。业主违反约定不支付物业费的,物业服务人员可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催收物业费。停用业主门禁卡与停止供水、供电的性质相类似,都是物业公司催缴物业费的方式之一。因此,小区物业通过停用门禁卡的方式是违反法律规定的。
小区物业脏乱差,交了钱没有看到效果,李女士应该怎么办呢?
方法一,投诉到业主委员会,将物业不作为的行为记录好,以便由委员会成员敦促物业及时解决问题。如果多次投诉物业无效,可以由业主委员会按照流程更换物业公司。
方法二,投诉到街道房管科、物业科或政府小区办等部门,由于业主委员会成立的时间和周期较长,有些新楼盘尚未成立,可以向有关部门投诉,以便敦促小区物业给业主解决问题。
方法三,在论坛曝光或者向媒体反映情况,让更多的人知道,在大家的关注和影响下敦促物业改善服务。