【法治易读】不交物业费，物业公司是否有权停用门禁卡

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

【案情介绍】

李女士系某小区业主，因不满意小区物业公司服务，认为物业公司对小区垃圾没有进行及时清理，对园区内的设施也未按时维护，导致园区环境脏乱差，便在第二年度拒缴物业费。隔月，李女士发现自己的门禁卡被物业公司停用了，园区大门进不去，更不用说刷电梯回家了。物业公司称，李女士未缴纳物业费，取消李女士门禁卡的权限是催缴物业费的无奈之举。李女士认为即使欠缴物业费，物业公司也无权停用其门禁卡，欲将物业公司起诉至法院。

李女士的起诉是否有法律依据？物业公司的做法是否合理？民法典对于相关问题是如何规定的？本期栏目邀请北京隆安（沈阳）律师事务所徐乐（实习）律师进行解读。

【律师解读】

李女士是小区的业主，是房屋所有权人。根据民法典第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。小区物业公司的做法违反法律，停用门禁卡的行为一方面限制业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己房屋的占有、使用、收益和处分的权利，导致业主回家困难或者进不去家门。另一方面从法律关系上来说，欠缴物业费是基于合同关系，而停用门禁卡违反的是物权的相关法律，二者间不存在必然联系。所以小区物业公司无权通过停用业主门禁卡的方式催缴物业费。

另外，根据民法典第九百九十四条明确规定，业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业合同为由拒绝支付物业费。业主违反约定不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水、供燃气等方式催收物业费。停用业主门禁卡与停止供水、供电的性质相类似，都是物业公司催缴物业费的方式之一。因此，小区物业通过停用门禁卡的方式是违反法律规定的。

小区物业脏乱差，交了钱没有看到效果，李女士应该怎么办呢？

方法一，投诉到业主委员会，将物业不作为的行为记录好，以便由委员会成员敦促物业及时解决问题。如果多次投诉物业无效，可以由业主委员会按照流程更换物业公司。

方法二，投诉到街道房管科、物业科或政府小区办等部门，由于业主委员会成立的时间和周期较长，有些新楼盘尚未成立，可以向有关部门投诉，以便敦促小区物业给业主解决问题。

方法三，在论坛曝光或者向媒体反映情况，让更多的人知道，在大家的关注和影响下敦促物业改善服务。