网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。
近年来，二手房交易中卖方以作为房屋共有人的配偶不同意房屋买卖为由，主张房屋买卖合同无效的情况多有发生，本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所杨威、李丽律师通过一个案例浅谈一下夫妻一方处分共有房屋的效力问题。
半年前，王某欲购买一处二手房作为投资，在中介公司的介绍下，与张某签订了二手房买卖合同。王某依约向张某支付了定金和部分首付款共计30万元。在双方准备办理房屋过户手续的时候，张某的妻子刘某突然从国外回来，找到王某说她是房屋的共有人，正在与张某办理离婚手续，表示张某是在她不知情的情况下与王某签订了合同，自己不同意出卖该房屋。王某遂找到张某，要求其履行办理过户的义务，但张某以刘某不同意办理为由表示拒绝，并提出了解除合同的要求。
本案是一例典型的无权处分的案件。关于无权处分，民法典第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。这是针对物权而言，是法律赋予所有权人的一种追回的权利。关于合同的效力，民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。即一份合同只要具备了签订主体、主要内容，且双方意思表达一致，不存在违反国家强制性法律法规的情形，合同成立的同时就生效了，所以无权处分的合同效力不受影响。这就看似矛盾了，既肯定了合同的效力，又赋予了其他所有权人追回的权利，那到底应该保护谁呢？
答案是不矛盾的，对于所有权人而言，有拒绝过户的权利，也有追回房屋的权利。对于购买人而言，可以要求解除合同，并根据合同的约定要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。民法典第三百一十一条亦规定了善意保护制度，就是针对善意的购买人，所有权人不能行使追回的权利，只能找出卖人赔偿。但善意保护制度有严格的条件，比如购买人应该进行严谨的审查，以合理的市场价格购买，最重要的一点就是房屋已经过户完毕，如果还没有进行过户就不适用这个规则，购买人还是无法实际得到房屋的所有权。
购买房屋对于普通的老百姓而言是一件大事，为了尽可能地避免或减少损失，在购买房屋过程中，律师提示购房人在买房之初不仅要看房子的地段和价格，还要仔细审查房屋的所有权人，是否存在其他共有人，房屋是否被查封、抵押，是否有居住权登记等等。
本文来源：辽宁普法
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