【法治易读】物业可以直接起诉承租人支付物业费吗？

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

【基本案情】

2010年4月，阳光公司购买两套工业厂房，并与物业公司签订了《物业服务合同》。2011年开始，阳光公司将厂房分别出租给林某和月亮公司，均签订了《房屋租赁合同》，合同期限3年。合同约定承租人缴纳物业费、电费、采暖费等。其中林某缴纳1年物业费后未再缴纳物业费，物业公司直接起诉林某，要求其支付厂房承租期间的物业费、电费。

那么，物业公司可以直接起诉承租人支付物业费吗？本期栏目邀请辽宁卓政律师事务所王莉姝律师进行分析。

第一种意见，物业公司不能直接起诉林某。根据合同的相对性，物业公司与阳光公司签订了《物业服务合同》，阳光公司应按照合同约定履行支付物业费的义务。林某不是签订《物业服务合同》的主体，所以不能成为适格被告。

第二种意见，物业公司可以直接起诉林某。因为《房屋租赁合同》约定林某承租房屋后，物业费由林某缴纳。同时，林某是享有物业服务的受益者，其在享受权利的同时也应该承担相应的义务。

律师同意第二种意见，理由如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他承租人约定由承租人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。承租人尽管使用的是业主的物业，但同样离不开物业服务企业的物业服务；在物业服务的区域内，物业服务企业也不会因使用物业的人不是业主而不提供物业服务。因此，从承租人享用了物业服务和物业服务企业提供了服务这个事实出发，承租人具有缴纳物业费的义务。

具体到本案中，虽然林某未与物业公司签订《物业服务合同》，其不是合同主体，但林某作为承租人却享有物业服务，其在享受业主权益的同时也应该履行缴纳物业费的义务。况且，林某与阳光公司签订了《房屋租赁合同》，合同已约定林某承租房屋后，物业管理费由林某缴纳。根据法律规定，物业公司可以起诉林某要求其支付物业费。对于业主阳光公司，其对物业费的缴纳承担连带清偿责任，除非物业公司放弃向阳光公司主张权利。

因此，物业公司遇到上述情况时，可以直接起诉承租人要求支付物业费，但律师建议将业主作为共同被告进行诉讼，要求业主与承租人承担连带责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也为物业公司的债权实现增加一道法律保障。