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2021年7月初，北京东城区、西城区的学区房新政引爆了朋友圈。7月2日晚间，北京西城区教委办公楼门前聚集着一众家长，这些拥有着中国顶尖学区房资源的家长，为何会向教委讨要说法。原因很简单，自己花了重金买的学区房，孩子却上不了对口学校，预期和现实不相符，这一切都来源于学区房政策的变化。
由此，也引发出法律问题，在政策发布前已经签订了《房屋买卖合同》但尚未过户的，合同能否解除呢？本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所董毅律师进行解读。
律师认为可以解除合同主要有两方面理由，同时能找到法律依据。
一、学区房政策变动属于情势变更，合同应当解除。
法律依据是《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
二、学区房政策变动导致《房屋买卖合同》显失公平，应当撤销。
法律依据是《中华人民共和国民法典》第一百五十一条，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
同时，显失公平也指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。
董毅律师不同意上述观点，律师认为该合同无法依据情势变更、显失公平解除或撤销。
首先，学区房政策变动不属于情势变更。
1.情势变更需要无法预见，而事实上，学区房改革是政府一直在强调的，这也是教育公平原则的政策体现。很早之前，北京、深圳、杭州等地政府就推出了多校划片政策。因此，学区房政策的变动不属于无法预见的。
2.情势变更需要非商业风险，事实上，购买学区房本身属于商业行为，甚至可以说是教育投资行为，这种行为本就存在风险，即政策风险。任何买方在给自己孩子购买这种高价学区房时都承担着风险，在此期间政策变动，就会导致亏损，在此期间没变动，转手时可能还会小赚一笔，这种风险既是可预知的，又是购买时就已经有所准备的。基于商业行为而产生的风险，即使是因政策导致的，也属于商业风险。
其次，学区房政策变动也不属于显失公平。
1.显失公平需要一方缺乏判断能力或处于危困状态，而买方显然不具备这些条件中的任意一种，选择购买高价学区房的都是富有经验的家长。
2.显失公平需要卖方利用自己的优势或者利用买方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。这显然也不符合。学区房交易双方都没有优势或劣势，双方公平、自愿交易且都有相应的经验。
3.显失公平的构成条件，需要在合同签订时具备，即在签订时无经验、处于危困状态，这显然是与事实不符的，学区房政策变动产生于合同签订后，因此是不可能符合显失公平规定的。
那么，已经签订了买卖合同不想要这个房子了，该怎么办？律师建议：
1.尽量与房主协商，支付违约金，解除合同。
2.如无法协商，房屋尚未交付，贷款尚未办理的，可以主动发函解除合同，按照合同约定承担违约责任。一般这种情况，即使诉讼至法院，法院也不会在违背一方意愿的前提下强行判决过户，但违约金还是要由买方承担。
本文来源：辽宁普法
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