【法治易读】住宅楼内开饭馆，噪音油污扰民如何维权

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

近年来，随着人们生活水平不断提高，餐饮行业得到了快速发展，在小区住宅楼内从事餐饮服务活动已不是新鲜事。但部分餐饮行业的经营行为所引发的油烟污染、噪音污染，已成为烦扰住宅区业主生活品质的突出问题。试想，一楼敞开的单元门不时有抽油烟机轰轰作响的声音传出，楼道的地面上油迹斑斑，楼上的住户和来此吃饭的顾客不时从单元门进进出出，一到中午和晚上，楼下饭馆的油烟就往楼上住户的屋里钻，这是一种什么样的居住环境？所以，住宅楼内开饭馆现象的合理性颇受争议，遭到利益受到侵害的业主强烈反对，甚至引发激烈的冲突。

为此，对住宅楼内开饭馆等住宅商用现象，有必要在法律层面予以规制。本期栏目邀请辽宁广凡律师事务所姜广凡律师进行解读。

大气污染防治法第81条规定，禁止在居民住宅楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。同时，第118条规定县级以上地方人民政府确定的监督管理部门对“在居民住宅楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的行为给予处罚。但大气污染防治法对于“在居民住宅楼已经存在的餐饮服务项目”如何处理却没有作出规定。

民法典第279条要求业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，对改变住宅用途进行了限制。同时，又赋予了业主利用住宅从事经营性活动的机会，满足了部分业主的利益需求，即在不违反法律、法规和管理规约的前提下，只要征得利害关系业主的一致同意，就可以改住宅为商用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条进一步确认了“有利害关系业主”的救济手段，第11条还对利害关系业主的范围作了限定。与民法典第279条相比，这两条规定更为具体，具有更强的可操作性，尤其是进一步明确了“有利害关系的业主”的范围和证明方式，明文规定了“有利害关系业主” 请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的物权请求权和损害赔偿请求权。

依据上述法律规定，遇到住宅楼内饭馆油烟、噪声扰民时，可通过如下途径进行维权：

一、可与当事业主协商，协商不成，再找物业或者居委会出面调解，说服当事业主让饭馆整改或停业。

二、向环保部门投诉，要求对住宅楼内饭馆扰民的行为处罚整改。

三、对于未领取营业执照擅自开饭馆营业的行为，可以向工商部门投诉，要求取缔。

四、如果一直无法得到解决，有利害关系的业主（本栋建筑物内的其他业主、能够证明其房屋价值及生活质量受到或者可能受到不利影响的本栋建筑物之外的业主）可依法向人民法院提起诉讼，诉求当事业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

【相关法律规定】

一、大气污染防治法

第81条　排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

第118条　违反本法规定，排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施，超过排放标准排放油烟的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令停业整治。

违反本法规定，在居民住宅楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。

二、民法典

第279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第288条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

三、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释

第10条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第11条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。