【法治易读】承租人转租房屋，出租人是否有权阻止？

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

日常生活中，租赁房屋的转租甚至多次转租的现象十分常见，因为承租人随意转租也引发了许多纠纷，那么承租人能够不经出租人同意转租吗？先来看这样一个案例。

2017年2月20日，甲与乙签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲将坐落于某地的工业厂房中的3000平方米出租给乙使用，租期10年。乙在租赁期间，未事先征得甲的书面同意，不得擅自中途转租给第三方。

2020年10月10日，乙在未征得甲同意的情况下，与丙签订了一份《房屋租赁合同》，将其租赁甲的厂房的部分转租给了丙，合同约定租赁期限为6年。合同签订后，丙缴纳了保证金及第一期租金，并开始装修。甲是否有权阻止乙的转租行为？

本期栏目邀请北京盈科（沈阳）律师事务所刘振刚律师来解读上述问题。

甲是否有权阻止乙的转租行为，需要根据甲对乙的转租行为是否知情，分别进行探讨。

在甲对乙的转租行为不知情的情况下，由于甲和乙签订的合同中明确约定了乙未征得甲的书面同意，不得擅自中途转租给第三方。因此，乙的转租行为属于违约行为，甲有权阻止，甲可以直接向乙行使合同解除权，同时要求丙返还承租的厂房。

在甲对乙的转租行为知情或者应当知情的情况下，此时就要看甲是否对乙的转租行为及时提出了异议，如果甲一直未提出异议，那么视同甲默认了乙的转租行为；如果甲及时提出了异议，那么乙就不能进行转租，如果乙仍要转租，那么甲可以直接向乙行使合同解除权。这里需要注意，根据民法典的规定，甲提出异议的时间要求是知道或者应当知道后6个月内提出，如果超过6个月后提出，则异议无效，视为甲已同意转租。本案中，乙的转租行为发生在2020年10月10日，如果甲从这天开始就知道乙的转租行为，那么甲应该在6个月内，也就是2021年4月9日前提出异议，才能阻止乙的转租行为。如果甲在2021年4月9日后提出异议，那么甲的异议无效，并不能阻止乙转租。

【律师建议】

作为承租人，在转租房屋时，应取得出租人的同意，以免违约；作为出租人，在知道或应当知道承租人转租的情况下，如不同意转租，应该在知道或者应当知道转租行为时6个月内提出异议，这样才能阻止承租人转租；作为次承租人，承租房屋时，应要求承租人出具出租人同意转租的证明，以免出现出租人不同意出租，合同无法履行的情况。

【法律规定】

民法典第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

民法典第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。