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2020年初，张某将位于沈阳市和平区的一处房产通过中介挂牌出售，同年7月份在中介的介绍下与石某签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份。双方约定，成交价格为一百七十五万元，定金三十五万元，买受人于办理权属转移登记当日，将第一笔购房款八十五万元以银行资金存管的方式支付给出卖人。同时，出卖人与买受人双方还约定，因房屋交易所发生的税费，由买受人承担个人所得税、契税、产权证工本费；出卖人不承担税费。如在本合同履行过程中遇有税费增收的，增收的税费仍由合同约定的承担方承担；遇有新增税种的，须依据国家有关规定确定承担税费的合同当事人。签订合同时，房产政策是出售的房产在前一次变更过户后满两年的，本次交易的增值税免缴。张某出售的房产于2020年10月份就满两年了，所以在签订合同时约定于2020年10月12日办理产权变更登记手续。双方和房产中介都觉得这样一来就不用缴增值税了，所以在合同中也就没有明确约定增值税由谁负担。
谁知2020年9月6日，沈阳市房产局等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，由于增值税并不是新增税种，其是否免缴属于税费增收的问题，而双方在合同中忽略了对增值税费承担方的约定。政策发布后，张某与石某双方因不足5年的住房对外销售产生的增值税的承担问题无法达成一致。后诉于法院，法院判决解除合同，诉讼费由双方分担。
本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所冯永律师进行解读。
房产买卖过程中产生的纠纷，都是因约定不明而造成的。本案中，房产中介是上市公司的连锁机构，有自己的法务，在合同审查时不可谓不严格，但中介工作人员抱着侥幸的心理，认为当前的两年免税政策不会改变，因而认为约定增值税的承担是没有必要的。但是，合同防范的风险本身就是面向未来的，对于与合同有关的事项要考虑未来可能发生的变化，尤其在房屋买卖合同中，国家政策随时会发生变化，贷款年限、贷款利率、税费调整、离婚年限等都是调控房地产的常用工具，必须在合同中予以明确。
此外，由于我国2016年开始将增值税的纳税范围扩大到房地产领域，因此买房时有必要对该税种予以充分了解。增值税，又称流转税、价外税。说它是流转税，是因为税负会随着交易环节而向下流转，最终由消费者承担。说它是价外税，是因为税法默认的计税价格中不包含增值税本身。例如《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》中规定，计算增值税税额的公式为：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%，其中“全部价款和价外费用÷（1+5%）”所表示的意思就是先要剔除价税合计中包含的增值税额，用纯粹的售价计算出的金额才是应当缴税的应纳税额。
作为消费者，我们在购买商品时，习惯将价税合计的金额作为成交金额的。因此，如果在购买房产等大额商品时，无论是否需要缴纳增值税，都要明确税负的承担者。
本文来源：辽宁普法
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