【法治易读】居住权——必须了解的新型用益物权

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

《民法典》物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足生活居住需要。可见，这一权利与人民群众生活息息相关。本期栏目邀请辽宁韬论律师事务所姜广凡律师为我们解读。

【规定居住权的意义】

《民法典》实施前，只承认“房屋所有权”和“房屋租赁权”两种房屋利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。《民法典》增加规定“居住权”，将房屋权益在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，在实现特定弱势群体住房保障的同时，充分保障所有权人对房屋的自由支配，发挥房屋的利用效能，填补了“房屋所有权”和“房屋租赁权”的中间地带。

【居住权相关规定】

首先需要明确的是，居住权是为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。其功能仅限于“满足生活居住的需要”，相应于此，居住权的主体仅限于自然人，法人和非法人组织不能成为居住权人，居住权的客体仅限于“住宅”，非住宅一般不能设立居住权，其内容也仅限于“占有、使用”，原则上不包括“收益和处分”。

其次，居住权原则上无偿设立，但另有约定的除外。一般情况下，亲情的纽带能够促成财产的无偿给予，“居住权无偿设立”通常发生在家庭关系等领域，但在市场交易以等价有偿为准则的背景下，机械的要求无偿设立居住权会把原本可能存在的有偿交易拒之门外，不利于房屋效用的充分发挥。所以《民法典》第368条突破了居住权的无偿性，以无偿设立为原则，以有偿设立为例外。

再次，居住权只能由居住权人本人享有，居住权人不得将其享有的居住权转让。居住权人死亡的，继承人不能继承居住权人对住宅享有的居住权。也就是说，居住权不具有交换价值，不具有“处分”的内容。

最后，设立居住权的住宅原则上不得出租，但如果当事人根据需要达成协议，也可以将设立居住权的住宅出租，所以居住权内容除包含“占有、使用”外，还以包含“收益”内容为例外。

【居住权的设立】

居住权通常以订立合同并进行登记的方式设立，居住权合同应当采用书面形式，居住权自登记时设立。另外，房屋所有权人也可以通过遗嘱的方式设立居住权，但应当以遗嘱有效和办理登记为前提，如遗嘱设立居住权负有相应义务的，遗嘱继承人或受遗赠人需履行相应义务。

结合已经客观存在的居住权利，如果将居住权来源仅限于合同和遗嘱，还不能完全满足现实需求，根据《民法典》229条，人民法院的法律文书，可以设立包含居住权在内的物权。人民法院法律文书所设立的居住权，不以登记为生效要件。

【居住权的消灭】

《民法典》第370条规定了居住权期限届满或者居住权人死亡的两种居住权消灭情形，除此之外，还包括以下居住权消灭情形：一是居住权人对房屋所有权人明示抛弃居住权，并进行登记。二是居住权合同约定居住权消灭条件的，条件成就时进行登记，居住权消灭。三是作为居住权承载客体的房屋灭失或被征收，则所有权消灭，居住权随之消灭。四是所有权人将房屋转让或赠与给居住权人时，居住权人同时享有房屋所有权及居住权，发生权利混同则所有权吸收居住权。

【居住权与租赁权的主要区别】

签订居住权合同之后，需要办理登记才能设立居住权，而租赁权只需当事人达成合意即可设立。

居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外，而租赁权一般有偿设立。

居住权合同与租赁合同属于不同类型，前者设立物权，后者设立债权。

居住权较租赁权而言更为稳定，租赁合同有最长20年的时间限制，但居住权的设立并无期限限制，更有利于居住权人的权利保障。

【居住权合同应包含的主要内容】

居住权合同除《民法典》第367条所包括的当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款外，还应注意对如下内容进行约定：

居住权在存续期间必然涉及房屋的利用、日常维护、改良修缮等诸多事宜，由此还可能产生一系列费用，均需在所有权人和居住权人之间合理分担。对此《民法典》没有明确规定，所以在签订居住权合同时，应当予以明确。

居住权作为登记才能设立的物权，必须践行公示程序，所以签订居住权合同时，应当就登记手续的办理、拒绝办理登记的违约责任作出约定。

在基于遗嘱、遗赠设立居住权的情形，登记时间的确定还需按照遗嘱、遗赠各自的特殊性予以处理和约定。

因为居住权合同期限一般较长，那么住宅遇到征收如何处理，征收补偿费如何分配，也应在合同条款中予以约定。