网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。
住在老小区的朋友们经常看到一种现象，整个楼明明都是住宅，一二楼却广泛存在饭店、理发店、幼儿园之类的商户。饭店、理发店，产生垃圾污染，空气污染，幼儿园产生噪音污染，楼上的居民们苦不堪言。不仅如此，商户的存在导致进出人员构成复杂，电梯拥堵，超居民负荷用电产生消防隐患，老百姓对这类事情的意见很大。
更有甚者，将住宅改成商户还不算，还需要在住宅外面搭建遮阳棚，占道经营。
这种情况是否合法？如果违法我们该怎么做？本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所董毅律师进行解读。
一、房屋用途不得随意改变。
房屋用途有很多种，现在大多数新建房屋都是住宅和商业的混合体，在这种小区内的住宅，其不动产权证书中的描述通常为：居住、商业/住宅。朋友们需要注意，只有在斜划线后面的，才是你购买的房屋的用途，前面的是你购买的房屋所在土地的整体用途。
改变房屋用途、在住宅外搭建遮阳棚，占道经营等违法事实，涉及多个法律、行政法规，包括《城市市容和环境卫生管理条例》、《城市道路管理条例》、《中华人民共和国物权法》以及即将实施的《中华人民共和国民法典》。在此，主要讲《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国民法典》。
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
事实上，确实有一些居住在一二楼的业主，将房屋改为商业用途后，自身行为比较规矩，并未违反法规和管理规约，让其他业主挑不出毛病，但这样的话其他业主就无权说话了吗？也不是，只要你是利害关系人，你就有权不同意其住改商。
利害关系人如何解释？司法实践中往往采取扩大一些的解释方式，即：住改商对该业主产生影响，即可以视为有利害关系的业主。根据影响程度不同，举几个例子。
1、同一单元、同一楼层，必然属于有利害关系的业主。
2、同一单元，在商户楼上或者楼下，也属于有利害关系的业主。
3、同一单元，虽不在商户相邻楼层，但商户行为足以影响业主生活或安全的。
比如，烟道影响、消防影响、噪音影响，都属于足以影响业主生活或安全的。再举个极限一些的例子，比如商户占道经营，足以挡住急救车辆到单元门口，导致家中有老人的业主感到不安，这也属于有利害关系的业主。
即将实施的《中华人民共和国民法典》将上述物权法的规定作出了强调性规定，第二百七十九条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
区别在哪？在于增加了“一致”两个字，经有利害关系的业主同意和经有利害关系的业主一致同意，明显后者束缚力更强，即只要有一位有利害关系的业主不同意，就不能将住宅用途改变为商业用途。
二、遇到这类问题怎么办？
有利害关系的业主可以依据上述法律到法院起诉要求将房屋恢复原状，变为住宅用途。
除此之外，还可以到市场监督管理局、城市管理局投诉举报。
三、站在想要住改商的业主角度，如何才能实现合法经营？
如果想要住改商，首先要选择对周边业主影响不大的商业，比如：书店、咖啡厅、小超市等。其次要提前做好业主安抚工作，事先获得有利害关系的业主口头或书面同意，将来再改不迟。
《中华人民共和国民法典》即将实施，这是一部行走的法律，将全国范围内居民的衣食住行用全部囊括，保护居民合法权益，让我们共同期待她的实施。
本文来源：网易辽宁
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