【法治易读】消费者在房地产企业衰败过程中的法律救济

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

本期栏目邀请辽宁安行律师事务所陈婉夏律师来分享一个案例。

2016年4月开始，笔者参与办理一起案外人执行异议的案件，笔者代理消费者即本案的案外人先后提起了案外人执行异议、案外人执行异议之诉，并且参与了省高院的二审。该案件历时近两年，最终维护了消费者合法的权利。2018年6月笔者收到最高人民法院的通知，这起案件中的申请执行人北京某信托公司（下称“信托公司”）针对该案提起了再审，目前案件进入再审审查阶段。

该案的基本事实如下：2009年9月，某单位近20名员工（下称消费者）从A房地产企业集体团购了近30套房屋，双方签订了《团购协议》，消费者均一次交付了全部购房款。2010年12月，消费者与A房地产企业又重新签订了《订购协议》，并且在此份协议中约定了房屋的具体位置及暂定的房号及房屋面积。但双方之间并未签订《商品房买卖合同》。

2010年8月，A房地产企业与信托公司在房产局办理了在建工程抵押登记，抵押物包括上述消费者购买的近30套房屋。随后双方还在市规划和国土资源局办理了国有土地使用权抵押登记。

2013年，外省某市法院作出民事判决：A房地产企业于判决生效后十日内偿还信托公司欠款人民币近1亿元并支付利息；信托公司对抵押物（包括案涉房屋）享有优先受偿权。

2014年1月，信托公司向法院申请强制执行，该市法院预查封了涉案房屋。后来该市法院委托涉案房屋所在地法院强制执行。在强制执行过程中，笔者代理消费者提出了异议，一审法院以“原告未实际占有房屋”为由裁定驳回其异议。

在执行异议之诉中，一、二审法院均认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，消费者与A房地产企业签订了《认购协议》，A房地产企业为消费者出具了缴纳购房款的收款收据。从《认购协议》的主要内容看，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的可以认定为商品房买卖合同的要件，且协议书系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，一审、二审法院均认定该协议书具备商品房买卖合同性质。因为案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件，所以消费者无法办理产权过户登记，故消费者在此过程中并没有过错。消费者的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。最终一审、二审法院均支持了消费者的主张：涉案房屋不得被执行。

近年来，由于受房地产市场因素影响，有相当一部分房地产企业走向衰败，留下一系列法律问题。在大部分案件当中，消费者普遍面临着一个问题，自己交付了全款或者大部分款项，却无法入住，更无法办理房证。如果此时房地产企业的财产被执行或房地产企业进入破产程序，那么消费者的权利应当如何得到保障呢？

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，下称《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

在房地产企业衰败的过程当中，消费者往往占了债权人中的一大部分，而且消费者也通常分为两种：一部分就是笔者在上面案例中代理的消费者，他们早在房地产企业逾期交房或者逾期办理房证之初，持有包容态度。并未起诉要求解除房屋买卖合同，而直到作为房地产企业的抵押权人申请执行时，才提出案外人执行异议，要求取得房屋所有权。此时，他们拥有的是对涉案房屋的物权期待权。同时，笔者代理的这个案件当中，有部分消费者早在信托公司申请强制执行之前，在A房地产企业逾期交房时就已经起诉要求解除合同，返还购房款及利息，并且也得到了支持。针对上述两部分消费者，在房地产企业衰败过程中，他们物权期待权或者是购房款返还请求权是否能优先建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿呢？

针对这一问题，在审判中一直存在两种不同的观点。一部分法院认为消费者的购房款返还请求权属于一般债权，无优先权。如果消费者已取得法院的生效文书判决解除购房合同，由房地产企业向其返还购房款及利息，这时消费者所拥有的权利就是一般的债权，无法对抗执行程序中的抵押权人，也无法对抗破产程序中的其他优先债权。而另外一种观点则认为无论是消费者的物权期待权还是购房款返还权，都拥有优先权。

针对这一问题，最高人民法院在针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)中已经明确。就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”，答复的第一条和第二条明确：一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

随着中国经济增长速度渐渐趋向放缓，加之银行现行贷款政策收紧，房产市场出现不景气现象，国家房地产政策的震荡，房地产企业进入加速淘汰洗牌期，中小房企的生存状况进一步恶化，不少中小房地产企业因资金链断裂，陷入资不抵债，经营困难的困境中，有的甚至不得不进入破产程序。在房地产企业衰败的过程中涉及到相关案件中大量房屋买受人的利益保护，关系到社会稳定的大局，司法工作者应当坚持司法为民，严格把握法律规定与政策精神，针对可能出现的问题制定相应预案，依法妥善处理相关案件，切实防止出现社会性群体事件，依法保护各方当事人的合法权益。纵观房地产企业衰败案件，其具有债权结构复杂，法律关系错综；债权金额高、审核甄别难；各方诉求强烈，维稳压力畸重；刑民交叉，协调困难；牵涉范围广，政府介入深等特点。

房地产行业的发展关系国民经济、社会稳定、民生保证等多方面的问题。在房地产企业的衰败过程中，购房者权益、建筑工程承包人的权益以及其背后的施工工人之权益的优先顺位在特定情况下可能会产生冲突。虽然建设工程优先权为法定优先权，优先于众多其他债权，但在具体案件中，由于各类债权都有其复杂性与特殊性，适用现行法律法规有时可能并不能完全解决上述冲突。且房地产企业衰败实务中，购房者的类别和情况均不尽相同，如何理性、科学地分析不同购房者的实际情况，根据具体情况正确适用法律，妥善解决各方冲突，为房地产企业重获新生保驾护航，是立法者与破产实务工作者应当思考的问题。