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自《民法典》颁布以来，因其与我们的生活息息相关，因此得到了每个人的关注。本次《民法典》物权编新增加一种制度——“居住权”制度。何为居住权？民法典又是怎么规定的呢？本期栏目邀请辽宁成功金盟律师事务所王珂、杨威律师来进行解读。
一、何为居住权？如何订立居住权才是有效的呢？
居住权是一种用益物权，是对他人的住宅享有占有、使用而满足自己生活居住的需要。居住权的设立一般有以下两种方式：（一）书面约定方式；（二）遗嘱方式。第一种：需要通过居住人与房屋所有权人以书面形式约定设立此项权利，同时应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。需要注意的是，居住权要登记才能设立，采取的是登记设立主义。居住权合同的订立和居住权用益物权的设立要区分开，一个属于合同，一个属于物权的设立，如果要产生物权的效力就必须登记。第二种：被继承人通过订立遗嘱为继承人以外的人设立居住权。设立居住权需要具备法定的条件，《民法典》第三百六十七条第二款对此进行了明确的规定，居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
二、居住权设立后是否可以转让或继承？
居住权的设立一般为无偿设立，但当事人另有约定的除外。例如刘爷爷年纪大了，手头不宽裕却有一套房子，价值100万。他想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又不太放心这样的方式，担心一旦失去房屋产权，居住质量将大幅下降，而如果抵押给保险公司又担心拿到的钱太少而“亏本”。此时，刘爷爷就可以约定将房屋以50万的价格出卖，但是为自己保留居住权这种有偿设立居住权的方式养老。如今随着社会经济的发展，养老需求日益提高，养老方式不断变化。《民法典》中居住权的设立，就为像刘爷爷这样的老人提供了新的养老方式的法律保障。设立居住权后，该项权利是不得转让和继承的。因为此项权利只是在主权利的基础上设立的一种用益物权，只享有占有、使用权，不发生物权主体的变更，既然不是物权主体的变更就不能转让或继承。既然享有居住权的人不能对房屋进行继承，那么居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权就自然消灭，但需要及时办理注销登记。
三、设立居住权的房屋是否享有出租权？
对于设有居住权的住宅是否可以出租，同样以有当事人之间约定为主，有约定按约定，没有约定不得将设有居住权的房屋进行出租。主要考量保障居住人享有稳定的居住权，当然，法律为了兼顾房屋所有权人收益的权利，也没有禁止完全不能出租，只是设立了前提，需要居住人与房屋所有权人有约定，居住人同意的房屋可以进行出租。这就要求在进行房产买卖及租赁等交易时，买受人或承租人要注意去房产登记机构查询该转让或出租的房屋是否已经设立了居住权，避免交易后因不能居住而引起不必要的麻烦。
《民法典》关于“居住权”的定义、设立、消灭等在物权篇中只规定了六条。虽然法条内容不多，但给我们的生活带来不小的影响。我们可以通过设立居住权来化解生活中因房屋问题引发的矛盾。如老人无法独立生活需要子女照顾，一旦将房屋过户给子女，又担心生活质量下降，发生矛盾老人会因房屋不是自己的而焦虑，这时可以通过设立居住权来解决老人的居所问题，从而保障一些老人老有所居。再如，65岁的张爷爷老伴去世多年后与刘奶奶再婚，但因二老的再婚，子女一直反对，刘奶奶也未能取得房屋所有权，在张爷爷弥留之际可以订立遗嘱，为刘奶奶设立居住权来解决刘奶奶没有住处的困难。
面对我国人口老龄化这一客观情况，仅仅用现有的物权制度来解决不动产纠纷，显然已经不能满足需求。然而居住权的设立正是时代进步的产物，对平衡社会关系之间的矛盾发挥了重要作用。
本文来源：网易辽宁
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