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【法治易读】“买一楼送花园”?“花园”真不一定是你的

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(原标题:【法治易读】“买一楼送花园”?“花园”真不一定是你的!)

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。

2016年,张女士在买房时,看中某品牌开发商的中高档楼盘。在参观样板房时,销售人员极力向张女士推荐一楼房屋,并承诺“买一楼送花园”,价格自然比其他房屋贵不少。张女士考虑居住环境以及方便家庭里老人小孩出行等因素,便以高价购买了3号楼102室带“花园”房屋。双方签订的商品房销售合同约定,购房者享有与之对应的底楼地面花园使用权,此花园采用绿化或结合其他方式进行隔离,并以实际交付现状为准。

付款后,开发商交付房屋,该房屋所附带的“花园”由开发商建造封闭式实体墙并加装门禁。2019年,政府部门以私搭违建占用公用部位为由,对该花园墙体及门禁进行拆除。张女士不得不提起诉讼,认为开发商欺诈售房,要求开发商退还10%的购房款并赔偿损失。



法院审理后认为,涉案“花园”属于公共绿地,系小区全体业主共有。商品房销售合同约定张女士享有该花园的使用权等条款是无效。鉴于开发商把“买一楼送花园”作为销售卖点且成为张女士购买该房屋的诱因之一,因此,法院判令开发商向张女士退还部分购房款项。

本期栏目邀请辽宁同方律师事务所张国栋律师进行分析。



律师认为,按照法律规定,小区绿地,以及建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分均属于全体业主共有,任何人无权单独占有使用。当前,一些底楼或顶楼的商品房因位置及采光、隔热等关系,往往售价不高,且少有人购买。为此,不少开发商为提高销售率,以“买一楼送花园”“买顶楼送阁楼”“买顶楼送露台”等条件,对相关房屋进行销售。一般来讲,虽然商品房销售合同中对使用权进行约定,但是绝不大部分赠送的“花园”“阁楼”“露台”等均属于全体业主共有,个别购房者并不享有单独使用权。

所以,在购房时,应特别注意开发商所谓赠送的“花园”、“阁楼”、“露台”等产权性质。如果“花园”、“阁楼”、“露台”等产权归属于个别购房者而非全体业主,购房者应要求开发商及时办理产权登记及备案手续;如果产权属于全体业主,应谨慎购买此类房屋。

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