(原标题:【法治易读】我买的车位到底属于谁?)
网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。
先来看一个案例:
2017年2月17日,假投资房产公司(甲方)与公民甄美丽(乙方)签订《地下停车位租赁协议》,主要内容:甲方以出让方式取得位于龙湖湾地块的土地使用权,规划用途为住宅用地,土地使用年限为70年。甲方经批准,在上述地块上建设名为“名邸”的商品房。乙方为已购买“名邸”商品住宅的自然人。其购置的商品房房号为1-1-101。“名邸”地下一层二层由甲方投资兴建,未参与地上建筑物公共建筑面积的分摊,其所有权和使用权归甲方所有。经甲乙双方共同协商,甲方同意按照有偿方式将议定的地下一层101停车位租赁给乙方,并达成如下条款:第一条:甲方租赁给乙方的停车位编号为013号,租赁期限为20年,租赁期限到期后乙方无偿继续使用,使用年限与该地块的剩余土地年限一致。在签订本协议时,视乙方对该物业位置、大小等相关情况已经明确。第二条:该停车位租赁金额为7万元整,付款方式:以现金支付或转账,且必须在签订本协议时一次性付清。第三条交付日期:2016年12月31日前交付使用,乙方未按照协议约定的日期接收的,视为甲方已经履行交付义务……第七条本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力,若与《商品房买卖合同》有冲突的地方以本协议为准。落款处加盖甲方公司合同专用章,乙方甄美丽签名并非其本人所签,但名字上指印系其本人所按。
2016年12月3日,乙方向甲方公司交纳车位首期付款5000元,车位剩余款项由原告向银行贷款。2017年2月17日,乙方向甲方公司支付车位费用65000元,甲方向乙方出具发票一份。2017年7月14日,乙方接收车位使用通知并交纳相关车位管理费用。然而,乙方购买车位后才了解到,该小区地下室属于人防地下室,案涉车位为人防工程改造车位,根据《中华人民共和国国防法》相关规定国防资产归国家所有。因此,人防工程均属于国有资产,归国家所有,甲方对涉案车位没有所有权。因此,乙方认为甲方将没有所有权的车位卖给自己涉嫌欺诈,《地下停车位租赁协议》应为无效协议。遂将甲方公司告至法院,要求法院确认协议无效,甲方公司即被告退还车位租赁费及资金占用期间的利息,同时赔偿原告经济损失。被告答辩称:地下车库的区域虽然为人民防空设施,但对该区域其管理、收益的权利归甲方公司。双方签订的是租赁协议而不是买卖协议,协议期限为20年,到期后乙方无偿使用,符合法律规定,不存在无效情形。
那么,这个地下车位是不是属于甲方公司,甲方公司能不能因此获益?原告又能不能主张协议无效,要求退款和赔偿呢?本期栏目邀请北京隆安律师事务所沈阳分所杜晓彤律师进行解读。
杜律师分析,根据人民防空法的规定,人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
现在很多民用住宅小区的地下室及地下停车位都属于人民防空工程。国家也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务,但平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。也就是说,房地产开发公司确实因为其建造房屋获得了其开发房产的所有权,但对于包含其中的人防工程来说,开发公司仅仅获得了其使用权和收益权。开发公司取得了土地使用权并获得地下车位规划建设许可,承建及利用地下车位符合平时经济建设和民用功能的需要。在不违反法律法规强制性规定的前提下,开发公司是可以将人防工程的车位出租的,排除战时须为国家强制征用等法律规定的情形之外,并不影响承租方对车位的使用,其承租目的也不受影响。上述案例中,原告在签订协议前是进行了现场查看的,也没有证据证明甲方公司对停车位的所有权性质进行了欺诈。最终法院判决驳回了其全部诉讼请求。
相关法条:
《人民防空国有资产管理规定》
第十一条
人防国有资产按资金来源划分
(一)中央财政和地方财政拨款
(二)根据国家和地方政府有关政策规定向社会筹集的人防建设资金。
(三)开发利用人防国有资产取得的人防平战结合收入。
(四)人防主管部门所属企事业单位,按照政策规定上交的收入。
(五)人防主管部门组织引进并掌握使用的人防建设资金。
(六)接受的捐赠资金。
(七)经法律确认属于人防的其他资金。
第十二条
人防国有资产按实行形态划分
(一)各类已建人防工程、在建人防工程(包括口部管理房和伪装房);结合城市新建小区和危房改造修建,交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备。
(二)指挥、通信、警报设施设备。
(三)施工机具、生产、运输设备及工器具等。
(四)科研、试验设备、仪器仪表等。
(五)科研成果及其他无形资产。
(六)房屋及其附属建筑物。
(七)人防工程口部管理房用地及其他种类权属用地。
(八)办公业务设备、用具和宣传图书资料等。
(九)无偿划拨及接收捐赠的实物。
(十)经法律确认属于人防系统的其他物资、设施设备。
《中华人民共和国人民防空法》
第二条
人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要,动员和组织群众采取防护措施,防范和减轻空袭危害。
人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
第二十条 建设人民防空工程,应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。
第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程,不得影响其防空效能。
《中华人民共和国国防法》
第三十七条
国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。
国防资产归国家所有。