【法治易读】一方婚前公房置换婚内取得的房改房是婚前个人财产吗？

（原标题：【法治易读】一方婚前公房置换婚内取得的房改房是婚前个人财产吗？）

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

因为房改房是具有福利性的政策房，它的人身依附性很强，所以夫妻离婚时，房改房分割具有特殊性，不能按照商品房的方法进行分割。先来看一个案例！

孙某、明某某经人介绍相识，于1990年10月11日登记结婚，婚后无婚生子女。

1992年，沈阳市皇姑区教育局分给孙某一套房屋使用，位于沈阳市于洪区。

1997年，孙某与沈阳市皇姑区教育委员会中心小学房产管理所签订了《出售公有住房协议书》，并交纳了购房款35，627.66元。

孙某为了证明于洪区的房屋是婚前房产置换的，向法院提交了沈阳市皇姑区教育局盖章的《证实材料》，材料的主要内容为：1992年分配给孙某的于洪区房屋是收回了原分配给孙某婚前的一套房屋后，另行置换给孙某的，在该房屋进行房改时交纳的购房款，是直接从孙某1988年交纳的集资建房款中扣除的，扣除购房款后，还有剩余，退还给孙某本人。

孙某同时向法庭提供了沈阳市皇姑区教育局盖章的《情况说明》，说明内容与前述一致。

一审法院后至皇姑区教育局中小学房产管理所询问孙某1988年集资建房和1997年交纳购房款的情况，房管所称时间久远，无法查清全部账目，向法庭出示了1995年7月的记账凭证显示孙某在1995年7月20日向房管所交纳了14，896.75元，房管所账目上显示孙某交纳的是“购房集资”。

一审法院又至房产局调取了争议房屋的房屋档案，房屋档案中有双方的“职工工龄证明书”，该证明书中记载孙某的实际工龄年限为29年，明某某的实际工龄年限为33年。

经明某某申请，委托辽宁十方房地产土地评估有限公司出具《估价报告》，确定该房屋市场价格为649，924元，花费鉴定费2900元，由明某某垫付。

【裁判观点】

一审法院认为：

争议房屋是1992年双方婚后取得的使用权，于1997年参加房改后取得的所有权。根据国家的分房政策，房改房针对的是特定对象，具有福利性质。房改房在出售时，也并非是按照市场价格，而是带有社会福利和社会保障的性质，房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后，在房屋价值上给予职工的政策性优惠福利，售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。

可见争议房屋虽是孙某单位分配给孙某的，但分房时亦考虑了家庭人口的问题，在争议房屋变更为个人产权时，亦使用了二人的工龄，故争议房屋应为夫妻共同财产。

在购买争议房屋产权时所支付的购房费用，系孙某婚前个人财产，故在分割争议房屋时，酌情给孙某多分，由孙某占有房屋的60%，由明某某占有房屋的40%。

争议房屋登记在孙某名下，考虑房屋有利使用的原则，争议房屋归孙某所有，由孙某支付明某某房屋分劈款259，970（649，924×40%）元，鉴定费由双方共同分担。

孙某不服提起上诉，二审法院维持原判。

那么房改房是不是夫妻共同财产呢？离婚时可主张分割吗？又如何分割呢？针对以上问题，辽宁瀛沈律师事务所张贤律师为您解答。

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

由于房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

张律师介绍，在本案中，产权登记方主张该房改房系以其个人婚前财产出资（婚前房改房置换），应当认定为其个人房产，该主张能否得到支持？

答案是否定的。

若产权登记方主张该房改房系其个人所有，必须举证证明该房改房的取得与另一方并无任何关系（包括但不限于职务影响、工龄折扣、直接出资等情形），对方也未因此利益受损，否则认定为共有较为合适。当然，在认定共有的前提下，人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。