【法治易读】疫情之下的房屋租赁纠纷：合同能不能借此解除

（原标题：【法治易读】疫情之下的房屋租赁纠纷——合同能不能借此解除）

当前，全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情引起广泛关注，网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

疫情之下，许多门店、商铺纷纷歇业，一些业主无力继续经营，只好转兑或退还租赁房屋，那么房屋租赁合同到底能不能因疫情而解除？谁才有权解除合同？贸然解除会不会面临严重的违约责任？这些问题，无时不在困扰着中小企业主。

本期“法治易读”栏目邀请辽宁同泽律师事务所张猛律师对上述问题进行解读。

Q：对于出租方来说，疫情防控期间，承租人关门停业或收入骤减，从而未按照合同约定支付租金。那么在符合合同约定的解除条件或经催告在合理期间依然不支付的情况下，出租人请求解除合同并要求承租人承担违约责任，是否可行？

A：张猛律师认为，人民法院对于出租方解除合同的诉请，只要符合约定解除条件或法定解除条件，应当能够支持。但对于出租人要求承租人正常承担违约责任、赔偿损失的部分，不会完全得到支持，法院会基于不可抗力或情势变更的原则，对承租方的违约责任予以部分或全部免除。但疫情期间，出租方主动解除合同似乎不智，房屋租赁合同的解除涉及到通知、撤出、收房、交接、结算等，手续并不简单，还需要动用人工，人员频繁接触，不符合防疫要求。此外，疫情防控期间，合同解除后房屋将大概率继续闲置，也不符合资源合理配置和出租方收取租金的利益需求。

所以，出租方尽量不要解约，可以考虑主动减免一些租金，给承租人一分理解，一分宽容。

Q：对于承租方来说，基于疫情防控，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者继续履行合同成本过高，起诉要求提前解除房屋租赁合同，是否可行？或者早就想不干了，干脆借疫情的机会解除合同，还能免责，这样能不能行？

A：张猛律师认为，承租人能否解除合同，要看是适用不可抗力还是情势变更。即便符合不可抗力的条件，还要看不可抗力造成的影响与不能实现合同目的是否有因果关系，疫情产生不利影响，并不必然导致合同目的不能实现。商业地产租赁合同一般都属长期，动辄十年甚至更多，期满还要续约，那么对如此长的租赁期间来说，区区两个月的疫情防控期间就要解除合同，显然不合适，这样解除合同的主张将很难得到法院支持。那么此时基于“情势变更”或公平原则请求变更合同、减免租金，则是更为明智的选择。如果承租人一意孤行强行解除，将可能因既不符合法定解除条件，又不符合约定解除条件而被认定为根本违约，从而承担较重的违约后果。

当然，根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第2款“显失公平”的精神，如果疫情持续时间较长，减免租金依然让承租人损失巨大，无法承受的，承租人也可以在承担一定的违约责任之后，选择解除合同。

妥善的诉讼策略需要完善的证据支撑，不论是解除合同还是减免租金，如果决定起诉的，就不可抗力或情势变更方面，各方都需要提供什么样的证据才能得到支持呢？

张猛律师提示，需重点收集以下方面的证据：

1、不可抗力存在的证据：如官方公布的合同履行地区疫情基础信息，政府的公告，采取的举措等；

2、不可抗力对合同履行产生不利影响的证据：如合同履行关键人物被滞留、隔离、治疗的信息，疫情导致停业停产或大幅度营业收入下降的证据；

3、双方及时通知，协商沟通的证据。按照合同法第118条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 故及时通知十分重要，需要将通知的短信、微信、电话记录、邮件记录和相关内容妥善保存。