【法治易读】疫情之下的房屋租赁纠纷：租金应不应当免

（原标题：【法治易读】疫情之下的房屋租赁纠纷——租金应不应当免）

当前，全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情引起广泛关注，网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏，结合案件普及法律常识。

汹汹疫情，芸芸众生。疫情之下，许多门店、商铺纷纷歇业，房屋租金成为了许多中小企业主十分头疼的事，租赁费用到底应不应当交？疫情的影响到底是不是可抗力？

本期“法治易读”栏目邀请辽宁同泽律师事务所张猛律师对上述问题进行解读。

首先，区别一下这次新冠肺炎疫情对于租赁合同来说，到底是不可抗力还是情势变更。

区分的意义在于：二者的法律效果是完全不同的：适用不可抗力，则可以解除合同、免除不可抗力影响范围内的责任；若使用情势变更，则更趋向于变更合同、公平处理，解除合同只是例外之策。

日前，全国人大法工委相关人员表示，本次疫情对于因此不能履行合同的当事人来说属于不能预见不能避免不能克服的不可抗力。一些法律界人士认为，应当适用情势变更来解决更为妥当，一些人民法院的裁判观点也表示，倾向于适用情势变更。而《民法总则》与《合同法》中对于不可抗力的表述都是“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。除了极少数医疗卫生系统人员以及“吹哨人”之外，新冠肺炎对于全国人民来说，完全是不可预见，不能避免的，个人更无法克服，符合不可抗力的定义。如此说来，肺炎疫情当真确属于不可抗力么？

答案是不一定。认定肺炎疫情属于民法上的不可抗力，除了符合不可抗力的法定条件外，还需要一个大前提。就是《民法总则》第180条和《合同法》第117条所规定的的，必须要“不能履行民事义务”或“不能履行合同的”，这样才可以认定为不可抗力。所谓“不能履行”是一个客观概念，应当指客观上因条件不满足而无法做到，而非主观上不去做。例如对于工厂供货合同来说，受肺炎疫情影响，工人无法返岗，生产无法继续，原定的供货日期无法供货，那么这就属于典型的“不能履行合同”；再如，因封城车辆无法出城，货运运输合同不能履行，也属于典型的“不能履行合同”，对这样的情形来说，确属不可抗力，应当免责。但对于另外一些合同来说，比如借款合同，则一般不存在受疫情影响的问题，借款人不存在“不能履行”的客观因素，无法以疫情为由不履行还款义务。疫情的影响是否属于不可抗力，要看疫情是否对双方各自履行合同义务造成了客观上的“不能”的影响。

严格说来，房屋租赁合同处于履行过程中，出租方已经完成了交房义务，履行合同对出租人来说不构成履行不能，而承租人的义务是支付租金，当下租金支付多使用网银转账的方式支付，即使双方不见面也不构成支付障碍，故对于承租人来说，也不能构成履行不能。既然对双方来说，均不构成履行不能，那么对于商业地产租赁来说，疫情就不能认定为“不可抗力”了。事实上，对于疫情期间的租金，承租人只是“不想付”“不愿意付”而已，并非“不能付”。但若这样操作，显然对承租人十分不友好，承租人做了十足的冤大头，法律的存在是为了促进交易，促进公平，不能鼓励这样的事情发生的，所以我们需要分情况讨论。

第一种情况，如果因疫情影响，一些特定行业如商场、酒店、KTV、餐馆、景区等等，政府明令不得开门营业，可以认为在租赁法律关系中，是出租方中止了向承租方提供房屋，尽管这绝非是出租方的本意。但从法益衡平的角度，承租人无法使用房屋的风险，与其让承租人来承担，不如让房屋的更高层级管理人（所有人）即出租方来承担，毕竟出租方抵御风险的能力一般来说会更高一些，对房屋的管理和收益也更加直接，这也体现了法律应当适当倾向于弱势一方，促进实质公平的价值追求。

所以，认为合同是中止履行，对于承租人来说，出租人没交付房屋，故无需支付这期间的租金，但没交付房屋又不是出租人的问题，所以也不能向出租方主张不能交房的违约责任和损失。中止履行合同的原因，是疫情，不能归属于任何一方，中止合同应当认为客观上不能履行，此时疫情应当属于不可抗力。

故对于此种情况，承租人疫情期间的租金，应当予以免除。但如果疫情持续时间过长，如持续数月乃至更长时间的，全部免除租金对出租人来说，亦不公平，也不利于促进商业交易，承租人亦应承担一部分损失。总体言之，应视疫情持续时间长短，以免除租金为主，以承担少部分租金为辅。

第二种情况，对于一些超市以及提供基础商业服务的行业来说，这类不属于政府明令不得营业的行业，疫情期间是可以继续经营的，无法构成“履行不能”，不应属于“不可抗力”。但疫情期间，人们减少外出、购物，这些业态的经营也必然受到影响。此时若要求承租方按照正常标准支付租金，显然也并不公平，很多承租方疫情期间的营业额完全赶不上租金，甚至差得很远，乃至于即便疫情宣告结束，但疫情所带来的不利影响必然会有一定的滞后性，在疫情结束后的若干时间里，经营依然会不可避免的受到影响。故此时，应当认为疫情对这些业态的影响，属于当事人订立合同时无法预见的，但又不是不可抗力的重大变化，即《合同法解释二》第26条所确立的“情势变更”。对于这种情况，承租方可以请求将租金进行一定程度的减免，但并不应完全免除。

而对于一些在疫情期间反而经营大好的承租方，比如生鲜超市，比如火锅商店等，因餐馆不能营业人们只好全部在家就餐，故这类商业疫情期间十分火爆。对这类并不受疫情影响甚至还得益于疫情的商业承租方，就没有认定为情势变更从而减免租金的适用空间。

那么，如果涉及到减免租金，减免多长时间为宜呢？这就需要租赁双方友好协商确定了，按照目前商业地产租赁的情况，万达、龙湖、华润等多家商业地产的出租方均主动减免租金2-3个月不等，这样的标准可以供双方参考。实在协商不成的，就只好请人民法院或仲裁机构裁决了。