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【法治易读】借别人名儿买个房?不靠谱

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(原标题:【法治易读】借别人名儿买个房?不靠谱)

网易辽宁联合辽宁省司法厅共同推出“法治易读”专栏,结合案件普及法律常识。近期,金融风险防范是热点问题,来看这样一个案例


大明(化名)和白刚(化名)是邻居,因为儿子上学的问题,大明急需购买学区房一套,但苦于自己被限购,只好求助于有购房资格的白刚,双方口头约定大明一次性支付白刚人民币贰万元作为租名费用,以白刚的名义购买了本市学区房一套。

大明觉得一方面远亲不如近邻,另一方面房产证在自己手里,不会有问题。经过精心的装修、装饰,满心欢喜的入住了,几个月后大明接到法院的通知,白刚因为民间借贷被判决还款,法院已经对该房产进行查封,准备拍卖。大明提出自己与白刚有租名协议,要求法院停止执行,但因为大明没有有效的证据,证明自己的实际权利人身份,而且白刚又下落不明导致无法查证,法院没有同意大明的请求。


限购政策下,有人用尽洪荒之力想出化解办法,曾经有中介宣传可以租名或者借名买房。比如中介帮助有购房需求的人找到符合购房资格的人,以资格人的名义买房,由购房人向出租资格的人按年交付租金,以实现租名人的购房需求和出租人的收益需求,表面上双方都受益,实际上法律风险巨大。


本期《法治易读》栏目邀请辽宁华恩律师事务所高级合伙人律师原萍为大家做一下分析。

原萍律师认为,租名买房协议的法律效力本身就是一个问题。虽然最高院针对在执行中的实际出资人有过明确的批复,公司法解释中也对借名出资的效力作出了确认,但租名买房协议还是可能因为违反国家法律,损害国家、集体、第三人的利益而无效。

对于租用别人名字买房的人来说,存在七方面的风险。

首先,我国《物权法》以公示效力为准,因不动产登记簿上记载着出租人的名字。一但发生争议,租名人如无法提出登记簿记载错误的证据,很可能失去房产。

其次,因登记的所有权在出租人名下,他可以占有、使用、收益、处分这套房子。万一遇到个不守信用的人,租名人很可能即没了房子,也要不回来钱。

第三,当出租人作为债务人时,租名人的房子很可能被执行。

第四,针对一些有特定购买条件的房产,比如租用别人的名字购买“公租房”会被认定为无效。

第五,由于政策调整的不确定性,租名人很可能要长期生活在,住自己的房子还得交“租金”的生活中。

第六,如果租用他人资格买房的行为发生在出租人的婚姻关系存续期间,万一出租人离婚,租名人的房产很可能被当作出租人的夫妻共同财产予以分割。

第七,如果出租人发生意外导致失踪、死亡或者昏迷,其财产代管人、继承人、监护人因对于出租人与租名人之间的约定不知情,无法核实真假而拒绝承认租名协议,那么租名人的权利同样无法得到保障。


对于出租名字的人来说,同样存在风险。

首先,租名买房实际上出租的是一种资格,出租人要保证自己一直享有这种资格,才能够履行与租名人之间的约定。但是购房资格这种权益,不仅会随着国家政策调整而变动,还有可能因其它情况变化而变化。并不完全受出租人自己的控制,一但享受资格的条件发生变化导致资格丧失,就会产生违约责任。

其次,如果租名人贷款买房,出租人还需要同时承担银行贷款的风险。对于出租名字的人来说,不仅会增加贷款记录,影响日后自己购房的资格和首付比例。而且还有可能背负债务或者留下不良信用记录。因为抵押人必需要拥有抵押物的抵押权,而在办理房产抵押贷款时,抵押人只能是出租人。一但租名人断供,出租人就会面临被银行催讨贷款的窘境。

给您提个醒:原萍律师提示,如果实在要用别人的名字买房尽量提前做好防范措施。第一,签订内容完善的委托合同;第二,做公证委托;第三,购房全部资料(包括购房合同、交款凭证、银行转账记录、定金收据、购房大发票、契税凭证、入住通知单等)由实际购房人保管,在相关部门预留的电话一定是实际购房人的;第四,及时掌握名义购房人的财务和生活状况,发生风险及时有效应对。

征集:各位网友,关于本期栏目谈到的问题,您还有什么需要进一步了解的吗?如果有,可以在跟帖中留言告诉小编,专业律师会解答您的疑问。

同时,如果您有关于金融风险防范方面的任何问题,都可以在跟帖中告诉小编,小编会邀请律师为您一一解答。

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