办公楼市场需求回暖，零售物业品牌调整活跃；高端住宅新盘入市，整体商品住宅均价破万

（原标题：办公楼市场需求回暖，零售物业品牌调整活跃；高端住宅新盘入市，整体商品住宅均价破万）

仲量联行2019年第二季度沈阳房地产市场回顾

2019年7月16日，沈阳——第二季度，沈阳优质办公楼市场需求回暖，整体环境维持“租户市场”；优质零售物业市场积极调整，品牌多元化成亮点；工业物流市场持续放量，去化压力进一步加大；高端住宅市场新开楼盘增多，带动整体市场成交量回升，成交价格持续上扬。“知名企业持续布局沈阳，为沈阳房地产市场注入新动能。”仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示，“重大新兴产业项目相继落地，表明沈阳经济回稳态势明朗，企业在沈投资信心增强。新兴产业的发展将吸引更多相关企业及人才来沈发展，推动沈阳办公楼市场需求结构的改变。人口迁入带来的消费需求转变，也将促进沈阳零售市场的品质升级。”

办公楼

市场整体需求略有回升，金融行业需求保持强劲。本季度，租户对甲级办公楼的问询次数较上季度明显增加，市场净吸纳量录得4.8万平方米，环比上升119.2%。搬迁需求热度不减，专业服务业和房地产业表现活跃，积极寻找节约成本及扩张的机会。随着保险行业市场规模的不断扩大，保险公司的升级及扩租需求在本季度继续释放。

两个乙级项目入市，市场空置率小幅上升。第二季度，两个乙级办公楼项目入市，为市场增加了8万平方米的供应量。受新增供应影响，全市整体空置率小幅上升0.2个百分点至31.3%。2019年上半年，沈阳没有新的甲级办公楼落成，全市甲级办公楼存量维持在113万平方米。稳定的市场需求继续去化空置面积，截至本季度末，沈阳甲级办公楼空置率下降至31.9%，环比下降0.8个百分点。

市场整体租金下探。面对即将到来的供应高峰，部分业主提前应对，采取灵活的租金策略来吸引租户，造成市场租金出现下降。第二季度，沈阳优质办公楼市场整体租金录得66元/平方米/月，环比下降1%。其中，甲级办公楼市场平均租金环比下降1%至86元/平方米/月。

2019年下半年，沈阳办公楼市场将迎来集中供应。2019年的新增供应主要集中在下半年。截至2019年底，仍将有43万平方米新增供应，进一步加大沈阳办公楼市场的去化压力，推高整体空置率。以搬迁需求为主的金融服务类企业预计将持续主导租赁活动。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示：“供应高峰使租金承压。为提高出租率，新项目或以低价策略入市，而建成年较早的项目则面临更大的竞争压力，为保障租户或将相应下调租金。因此，我们预计未来租金涨幅将低于预期。”

零售物业

全市租赁需求保持平稳。年轻消费客群对于消费多元化及生活方式的要求不断提升，使得新品牌备受青睐。生活方式类品牌造作的东北首店入驻嘉里城，无印良品在龙之梦大都汇开设新店。网红茶饮及甜品品牌保持扩张态势，如喜茶、旋转甜品Sugar Fans进驻沈阳。科技类品牌持续布点，小米、华为开设多家新店。线上品牌积极寻求线下布局，唯品会特卖店落户沈阳并连扩四店。

新增供应暂缓，项目调整持续活跃。第二季度，市场仍无新增供应入市，沈阳市场总体量保持在588万平方米。面对激烈的存量竞争，项目升级改造及租户组合调整愈发积极，令全市整体空置率环比上升1.6个百分点至18.2%。

全市租金小幅波动。由于个别空置率较高的项目为改善经营情况进行调整改造，本季度全市优质零售物业首层租金小幅波动，录得241元/平方米/月，环比微降0.3%。其他大部分商场租金与上季度持平。

下半年新增供应放缓，整体租金表现将保持稳定。2019年沈阳优质零售商业市场放缓供应脚步，下半年预计新增体量11.5万平方米，为位于新兴商圈的区域型购物中心，儿童、餐饮和娱乐业态将持续受到消费者的欢迎。新兴商圈的潜在消费力将促进新项目去化，预计全市空置率将呈下降趋势。“面对市场激烈的同质化竞争以及消费者多样化的购物需求，预计未来优质零售项目将引入更多精品化、特色化的人气品牌，业态组合将更为多元。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，“鉴于租赁需求预期稳定及高存量商圈新增供应减少，我们预计全市整体租金将表现平稳。其中，表现强劲的购物中心将通过品牌更新实现租金增长，而表现较弱的项目仍需要通过灵活的租金策略助力去化较大的面积。”

工业物流市场

少量成交推动净吸纳量小幅增加。宏观经济环境紧缩的情况下，市场新增需求持续低迷。第二季度，第三方物流企业及零售商仍为需求的主要来源。存量市场中，租户的搬迁意愿回升，推动本季度市场整体净吸纳量增加，录得3.5万平方米。

新增供应增加，空置率延续上升趋势。第二季度，共有四个新项目交付入市，为市场带来18万平方米新增供应。截至第二季度，沈阳高标准仓储市场总量推升至248万平方米。新项目入市后空置率居高不下，推高了全市整体空置率。截至本季度末，沈阳整体空置率录得25%，环比上升4.4个百分点。

现有项目租金出现下行压力。受新入市项目影响，第二季度沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.76元/平方米/天，环比增加1.1%。由于市场需求减弱，部分高空置项目的业主表现出小幅下调租金来吸引租客的意愿，现有项目租金出现下行趋势。

供应高峰或将推高市场空置率。预计至2019年末，仍将有39.8万平方米新增供应进入沈阳市场，其中包括三个自建仓储项目。自建库的交付将使电商及第三方物流企业的租赁需求大幅缩减，全市整体空置率预计出现明显上升。有限的新增需求将抑制市场租金的增长。仲量联行沈阳分公司商业地产部董事孙涛表示：“集中供应将进一步增加市场的去化压力，使得租户的谈判优势增强，对租金敏感的租户或将积极寻求搬迁机会。”

高端住宅市场

需求增加助推成交量走高。第二季度，沈阳商品住宅销售面积录得431.86万平方米，受低供应影响同比下降4.5%，但环比上涨71%，复苏明显。尽管调控政策仍未放松，新开楼盘依然受到购房者的热烈追捧。本季度，沈阳住宅市场库存去化周期降至17个月，供不应求依旧为市场主基调。高端住宅市场方面，改善型需求保持强劲，本季度共录得成交4,089套，环比上涨9.1%，态势与去年同期相符。

受需求拉动，第二季度沈阳整体商品住宅均价破万，录得10,177元/平方米，环比增长11.4%。随着高品质项目入市，沈阳高端住宅市场价格涨幅出现回升，环比增长2.5%至13,544元/平方米。

土地价格持续走高，开发商瞄准高品质住宅。第二季度，沈阳共录得20块住宅用地成交，同比基本持平。住宅土地成交均价环比增长11.6%至5,024元/平方米，溢价率持续走高。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示：“土地成本维持高位，将驱动开发商转向高品质项目的开发。随着改善需求的日益旺盛，品质及区域预期将成为沈阳高端住宅市场的核心竞争力。”

未来沈阳高端住宅市场需求将逐渐释放。在“房住不炒”的主基调下，预计沈阳的楼市调控政策还将继续。2019年下半年，开发商将通过加快开盘速度解决资金压力，改善性需求的增长和高品质项目供应的增加将带动高端住宅市场销售量持续上升。与此同时，土地价格的上涨将继续推高沈阳高端住宅市场价格。

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城市更新和土地二级市场将成为新的市场热点。受制于城市核心区土地资源的稀缺，以及大型开发商土地需求增加的双重影响，城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。于此同时，住宅销售也将进一步出现“板块轮动”效应，即市场的新的热点将出现过去市场相对平淡的区域。城市更新和土地二级市场将成为新的市场热点。受制于城市核心区土地资源的稀缺，以及大型开发商土地需求增加的双重影响，城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。于此同时，住宅销售也将进一步出现“板块轮动”效应，即市场的新的热点将出现过去市场相对平淡的区域。