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2017年报有料:凤凰涅磐 不一样的融创

2018-04-24 15:13:21 来源: 网易辽宁 举报
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RE/固收工作坊 冯加辉

【核心观点总结】

1, “碧万恒融”格局确立:2017年年报显示,融创合同销售金额3620亿元,较去年增长约140.3%,稳居行业第四;

2, 融创现金流安全性较高,大量使用股权合作等低风险的手法,风险在可控范围内;融创品牌效应日趋强势,始终坚持区位聚焦、城市深耕策略;

3, 融创坚持高端精品策略,在高端市场形成较强的客户粘性,“桃花源系”顶级豪宅、“壹号院系”等高端产品,已经成为真正意义上的行业标杆。

2018年3月29日, 融创发布2017年年报,融创将165亿乐视投资全部计提为零,在财务上充分考虑乐视的负面影响,至此,乐视对于融创财务上的负面影响清零。

然而,最值得大家关注的是,在计提庞大减值损失的情况下,2017年融创业绩表现仍然极其靓眼。报告期内公司实现营业收入658.7亿元,同比增长86.4%;毛利136.3亿元,同比增长181.1%;毛利率20.7%,较去年同期13.7%提升7个百分点。公司净利润110.0亿,同比大增344%。特别值得一提的是,净利率为16.7%,较2016年底提高8个百分点。另外,其剔除预收账款的资产负债率为87.7%,较2017年6月降低3个百分点。

2017年报有料:凤凰涅磐 不一样的融创

2010年,在排行榜里前30名里还找不到融创的名字,而那时,第一家销售额过千亿的房企已经诞生。2017年,融创销售额已超过3000亿元,排名全行业第四,距离5000亿第一梯队仅一步之遥。

很多人以为这是狼性销售和疯狂杠杆扩张的效用,但我们认为,是融创的产品品质、战略布局和决策机制,共同造就了这一传奇的逆袭

??1、“碧万恒融”格局形成

根据克而瑞公布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》,融创2017年销售额3620亿元,稳居全行业第四,融创也自此成为十强中排名上升最快的一家房企

2017年报有料:凤凰涅磐 不一样的融创

根据2017年年报最新数据显示,融创的土地储备共计1.1亿方。如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万方,以及一二线联动的4300万方的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿方。截至目前,融创共有3万亿土地储备货值,2018年总共有340个项目推向市场,整体货值6700亿元,在这样的情况下,保守预计2018年实现5000亿的销售额,问题不大。融创2011年-2017年融创销售额及同比增速如下:

2017年报有料:凤凰涅磐 不一样的融创

数据来源:公开资料,诺亚研究工作坊

2、凤凰已涅槃

并购无疑是房地产企业短期内壮大自身的不二法门,近年来,靠收购出名的中国企业不在少数,而最会“买买买”的企业非融创莫属,一年多并购就花掉1355亿。

我们来看看融创中国2016年开启的大刀阔斧拓疆之路:

2017年报有料:凤凰涅磐 不一样的融创

如此大规模的扩张,不禁让人想起昔日房地产巨头顺驰曾经的危机,融创和孙宏斌应该还记忆犹新,最终顺驰由路劲地产接盘。

融创确实带着顺驰的影子,融创的很多高层都是是来自于顺驰的老班底。然而,就跟如今的恒大早已不是08年差点崩溃的恒大一样,如今的融创,也早已不是当年的顺驰,它在财务杠杆、城市布局、产品定位等层面上,都不仅仅是基于过去的升级,而是另一种意义的涅槃重生。

聚焦深耕核心城市

从发展战略上来看,顺驰的失败主要是没有做好周期应对的准备,而融创的发展显然吸取了顺驰的教训,发展要稳健得多。2010年上市前始终聚焦于天津、重庆、北京、无锡等6个城市,上市后城市扩张也不快,直到2016年6月才进入全国23个城市,130多个项目。

对比分析一下融创和顺驰的城市布局,可以发现,融创主要聚焦一二线线城市,以及江苏、浙江、广东等经济发达的三线城市。而反观顺驰,则明显地具有随意性,而这种随意性又明显地具有机会导向:只要有机会就拿下,而不管自己的经验特长。

据融创年报数据显示,融创2018年预计将有340个项目推向市场,主要分布于北京、天津、杭州、重庆等一线、环一线核心城市。

融创是前五强房企里进入城市最少的,本质上也就说明了一个城市的深耕程度越深。融创在杭州、天津、武汉、济南、西安、上海 、重庆7城销售业绩均突破百亿。特别值得一提的是,融创在重庆,单一城市就突破了200亿,一个品牌吃下一个直辖市接近6%的份额。毫无疑问,融创在一二线城市日趋形成强势的品牌效应

合理管控财务杠杆

虽然这几年财务杠杆较高,但融创一直大量使用股权合作等低风险的手法,同时始终坚持销债率管理,即对销售回款收入/同期债务进行严格控制,融创销债率始终较高,现金流水平保持在较安全的状态。而作为后起之秀,高负债是融创实现弯道超车、谋求发展的必由之路,如果不踩对节奏,逆向发展,在2016-2017年的地产大牛市,融创必定会跟许多其他房企一样默默无闻。

打造超级产品IP

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融创超级IP:桃花源系列

在产品战略层面,顺驰也远没有融创如今高端精品战略的远见。融创从成立之初就做高端精品策略,在前五房企里唯一一个只做高端精品项目的开发商。虽然融创当初没有成功并购绿城,但是,借助于这一次契机,融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才,大大提升了融创的产品力。如今融创自身的“桃花源系”、“壹号院系”等高端产品愈发成熟,并成为真正意义上的标杆作品

融创多年前就开始做客户研究,认真做好客户服务的融创,在高端市场形成了较强的客户粘性。在2015年开始,连续两年的翻倍的爆棚,我们看到的是数据,而背后本质上是客户信赖之后翻倍的认可。

——全文完——

(更多精彩内容,敬请关注微信公众号“诺亚财富”)

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【关于诺亚】

诺亚控股有限公司(NOAH. NYSE)起源于2003年,2010年11月10日率先登陆美国纽约证券交易所,是中国内地独立财富管理行业的开创者。

公司定位于新一代综合金融服务提供商,目前,形成资产管理、财富管理、投资银行、互联网金融四条业务主线,覆盖家族财富管理、高端财富管理、基础财富管理、海外财富管理、房地产投资管理、信贷、保险经纪等业务领域,综合金融服务集团架构成型,总体上具备为中国高净值人士实现全球化、全面资产配置服务的能力。

截至2017年12月30日,诺亚财富已在上海、北京、广州、深圳、温州、杭州、重庆、成都、西安、青岛等79个城市设有237家分支机构,为超过18万名高净值人士提供综合金融服务。

【免责申明】

本信息均来源于公开资料,诺亚力求内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,不代表任何确定性的判断。诺亚并不保证其准确性、完整性、实时性或正确性。投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。

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田诗媛 本文来源:网易辽宁 责任编辑:田诗媛_sy98
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